Comment investir dans l’immobilier en 2024 ?

Au sein de l’épargne immobilière, il existe plusieurs solutions en fonction du profil de l’investisseur :

Première solution : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Il s’agit de la solution la plus répandue, qui attire généralement le plus de collecte et le plus d’épargnants. Ce type de fonds immobiliers permet d’investir dans une solution diversifiée et accessible via l’assurance-vie, l’achat à crédit ou le démembrement de propriété.

Le rendement moyen (taux de distribution) du marché des SCPI s’élève à 4,52% pour 2023. Néanmoins, nous constatons des écarts entre les « moins bonnes » SCPI et les plus performantes. En effet, en 2023 les rendements variaient de 2,66% à 8,16%. Celles qui attirent le plus d’épargnants sont généralement celles qui proposent le rendement le plus élevé puisque la SCPI est souvent utilisée afin de percevoir un complément de revenus.

Le principal avantage de la SCPI est la possibilité de bénéficier de l’attrait de l’immobilier sans les contraintes. Même si au départ, les épargnants peuvent prendre un peu de temps pour analyser le marché et composer une allocation diversifiée, la société de gestion s’occupe du reste : investissements, gestion des locataires, potentiels travaux, revente, etc.

Deuxième solution : le crowdfunding immobilier. Il s’agit d’un investissement sur une opération (promotion immobilière ou marchand de biens). Aujourd’hui, les promoteurs qui ont besoin de liquidités pour monter leurs opérations sollicitent un établissement bancaire pour obtenir un prêt.

Néanmoins, pour l’apport personnel, ils préfèrent conserver leur trésorerie pour réaliser d’autres opérations. Par conséquent, pour se constituer un apport, ils vont faire appel à une plateforme de crowdfunding pour lever des fonds. Généralement, les promoteurs financent 95% de l’opération avec un crédit bancaire au taux du marché et 5% à via le crowdfunding à des taux plus élevés (de 10 à 12%) afin de conserver leurs propres fonds.

En investissant dans le crowdfunding immobilier, il est possible de bénéficier de rendement entre 8 à 12% avec des opérations plus courtes, de 24 à 36 mois. Si le rendement est plus élevé, les risques le sont également car l’investissement est moins diversifié que la précédente solution évoquée. Il est donc conseillé de se diversifier dans une multitude d’opérations pour réduire les risques de perte en capital.

Il est possible d’investir en crowdfunding immobilier en « direct » via une plateforme ou se faire conseiller par un conseiller en gestion de patrimoine. En plus des conseils, la fenêtre de souscription en passant par un gestionnaire de patrimoine est plus longue. Cela permet donc de bénéficier de l’analyse d’un professionnel du patrimoine et de la possibilité de réserver une enveloppe d’investissement.

La dernière solution est le club deal immobilier. Historiquement, il était réservé à une poignée d’investisseurs qui se réunissaient pour acheter une opération immobilière. S’il y a peu d’investisseurs, le ticket d’entrée est donc plus élevé (100.000 euros, minimum). La surface patrimoniale de l’investisseur doit donc être au minimum 10 fois plus importante.

Afin d’investir en club deal immobilier, on choisit généralement une ou deux opérations, c’est-à-dire qu’on diversifie moins et que les risques sont donc plus élevés aussi. De plus, la durée d’investissement est également plus longue que le crowdfunding immobilier : de deux à sept ans. Le TRI d’un club deal immobilier est intéressant puisqu’on rémunère le risque, compris généralement entre 8 et 12%.

Il y a également des opérations value-add, de la création de la valeur immobilière avant la revente de l’actif. Si le club deal immobilier était souvent accessible à partir de 100.000 euros, certains acteurs du marché le démocratise comme MIMCO avec ses opérations accessibles à partir de 10.000 euros.

Avertissements :

Il ne s’agit ni d’un document contractuel ni d’un document d’information requis par une quelconque disposition législative. Il n'est pas suffisant pour prendre une décision d'investissement. 

Investissement immobilier long terme. Risque de perte en capital. Performance et revenus non garantis. Risque de liquidité. Rachat de parts non garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.