Des volumes en progression
En 2011, près de 15,1 milliards d’euros ont été échangés sur le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé, soit une progression de 29 % sur un an. Contre toute attente, nous avons retrouvé des niveaux comparables à ceux enregistrés avant la crise, exception faite du pic de 2006-2007, et ce en plein réveil de la crise des dettes souveraines européennes. Après un 1er semestre relativement calme, la 2ème partie de 2011 a été très active. En particulier, la traditionnelle pression à la conclusion des négociations en fin d’année a joué une nouvelle fois à plein, la saisonnalité étant devenue très marquée depuis la crise. En effet, avec 6,5milliards d’euros échangés, les 3 derniers mois de 2011 se positionnent en termes de volumes parmi les 5meilleurs trimestres jamais enregistrés. La fin programmée du 210 E, les incertitudes quant à l’évolution future des valeurs, le besoin pour certains acteurs de dégager des plus-values afin de compenser des pertes mobilières ont permis de réalimenter en produits de qualité le marché, qui est devenu à partir de l’automne clairement vendeur.
Un marché actif mais étroit
Malgré la raréfaction du crédit, la demande est restée très soutenue en raison de l’importance des fonds propres cherchant à se placer dans l’immobilier. Ceci a permis aux taux de rendement « prime » de se maintenir à des niveaux bas, voire même de reculer sur certains segments de marché, avec pour les meilleurs actifs bureaux parisiens d’un volume liquide des signatures autour de 4,5 %. Les capitaux ont été disponibles sur l’ensemble des créneaux de taille du marché, y compris pour les très grosses transactions qui étaient restées rares en 2010. Ainsi, les opérations supérieures à 100 millions d’euros ont représenté près de la moitié des volumes échangés et 7 opérations dépassant 300 millions d’euros ont été enregistrées en 2011. Les cessions de portefeuilles ont notamment vu leur montant doubler par rapport à 2010, même si leur poids est resté faible (18 %).
Ainsi, les 2 plus importantes transactions du 4ème trimestre ont porté sur des ventes groupées : l’acquisition par La Française AM d’un portefeuille Carrefour pour 365 millions d’euros et celle par la joint-venture Norges Bank / Axa REIM de 3 actifs « prime » franciliens auprès de Seb ImmoInvest pour 307 millions d’euros.
Cette amélioration du marché, plus forte qu’escomptée, confirme la dimension sécurisée de l’immobilier aux yeux des investisseurs.
En pleine tourmente économique et financière, l’immobilier, actif réel et tangible, apparaît plus que jamais comme un placement protecteur sur le moyen / long terme. Toutefois, si le marché a été actif, il est également resté prudent. La perspective d’un ralentissement économique, dont l’ampleur de l’impact sur le marché locatif reste indéterminée, et les incertitudes quant au futur des valeurs dans un contexte de taux financiers extrêmement fluctuants ont ravivé la prudence des investisseurs et figé les fondamentaux du marché. Aussi ce dernier est-il resté relativement étroit.
Les dossiers retirés de la vente ont été nombreux tout au long de l’année, portant parfois sur des volumes importants, en raison de prix attendus en inadéquation avec les stratégies des investisseurs. Ceci atteste de la forte sélectivité des acquéreurs pour les actifs considérés comme « prime » et de la difficulté à satisfaire les exigences des vendeurs, souvent alignées sur les valeurs d’expertise, pour les produits plus secondaires. Au final, les acquéreurs ont privilégié les localisations considérées comme les plus reconnues ainsi que les actifs les plus qualitatifs. Paris et le Croissant Ouest ont concentré à eux seuls 58 % des volumes engagés et les produits neufs ou récents ont une nouvelle fois pesé près de la moitié des investissements.
Les bureaux tirent leur épingle du jeu
S’agissant des typologies d’actifs, ce sont plus que jamais les bureaux qui ont focalisé l’intérêt des investisseurs. 2011 enregistre sur ce segment une très belle performance (11,9 milliards d’euros échangés, + 49 % sur un an), ce qui la place en termes de volumes sur la 3ème marche du podium derrière 2006 et 2007. Le redémarrage des VEFA, même s’il est resté timide, a été réel, avec notamment une accélération perceptible à la fin de l’année, qui a totalisé plus d’un milliard d’euros transactés sur ce seul segment. Surtout, alors que les acquéreurs se sont majoritairement tournés vers les actifs sécurisés par des baux long terme à des loyers de marché, ils ont accepté une certaine dose de risque pour acquérir des immeubles de qualité, dans un contexte de raréfaction généralisée de l’offre locative neuve. Ainsi, en 2011, 80 % des VEFA bureaux ont porté sur du « blanc » (non-précommercialisé).
Le marché des commerces a quant à lui tourné au ralenti pendant une grande partie de l’année. En effet, les actifs « retail » sont restés très recherchés mais l’offre s’est raréfiée, en particulier pour les gros volumes, après 2 années 2009 et 2010 très actives. Ainsi, seul 1,1 milliard d’euros d’engagements était enregistré au 1er octobre 2011. Ce chiffre a cependant doublé sur les 3 derniers mois de l’année, grâce notamment à la signature de 2 gros portefeuilles, alors que ce type de transactions avait quasiment disparu depuis plusieurs trimestres. Au final, avec près de 2,3 milliards d’euros engagés, le recul du marché des commerces apparaît limité par rapport à 2010 (- 20 %). Les centres commerciaux (41 %) sont restés le produit de prédilection des investisseurs, notamment les centres régionaux de taille petite et moyenne, pour des montants compris entre 50 et 100 millions d’euros. Le segment des boutiques de centre-ville, dont les montants unitaires sont plus accessibles, s’est bien comporté (23 %). En revanche, le marché des « retail parks » est toujours considéré avec circonspection en raison du ralentissement de la consommation dans les zones périphériques.
Le marché de la logistique / locaux d’activités a continué de souffrir de la désaffection des investisseurs pour l’industriel, jugé plus risqué et moins liquide, et du manque de produits logistique « prime », sur lesquels la demande se focalise. Le volume d’investissements est demeuré stable par rapport à 2010 (0,9 milliard d’euros échangés), le redémarrage enregistré dans la 2ème partie de l’année ayant tout juste compensé un très mauvais 1er semestre 2011.
Domination des institutionnels nationaux
Si le marché est resté étroit en termes de typologie d’actifs recherchés, il a également montré une forte concentration des acteurs présents en nombre et en type. La prépondérance des institutionnels a été réelle tout au long de 2011, ces derniers, forts de leurs fonds propres, étant quasiment les seuls à pouvoir se positionner sur les gros montants. Ils ont ainsi réalisé plus de 75 % des volumes signés sur des transactions supérieures à 150 millions d’euros. Par ailleurs, le marché est resté majoritairement circonscrit aux acteurs nationaux et européens au sens large.
Les assureurs se sont montrés une nouvelle fois actifs et devraient le rester, même si certains sont fortement touchés par la crise de la dette souveraine et que d’autres pourraient être tentés d’augmenter leur exposition à l’immobilier via des prises de position sur le marché du financement. Les SCPI ont continué de bénéficier de niveaux de collecte exceptionnels, ce qui leur a permis d’être une nouvelle fois très présentes, y compris sur des montants unitaires élevés. 2011 marque pour elles un nouveau record avec 1,8 milliard d’euros d’engagements enregistrés, dont près de la moitié au 4ème trimestre. Les OPCI et les fonds de pension ont également animé le marché. En revanche, les fonds ouverts ont été désinvestisseurs nets suite à l’important mouvement de cession enregistré sur la fin de l’année et qui pourrait se poursuivre en 2012.
Les investisseurs à effet de levier ou à stratégie plus opportuniste sont une nouvelle fois restés en retrait. Ainsi, les fonds d’investissement, même s’ils se montrés plus présents dans la 2ème partie de l’année, notamment sur le segment des VEFA, ont encore été en 2011 plus vendeurs qu’acheteurs. Il en a été de même pour les foncières, en particulier SIIC qui, malmenées par la chute de leurs valorisations boursières, ont repris leurs politiques de restructuration financière arrêtées en 2010, sans compter celles à vendre ou en cours de vente.
Perspectives 2012 : un recul limité
Pour le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise, les signaux apparaissent contradictoires. L’aggravation de la crise de la dette souveraine et l’instabilité des bourses renforcent la perception de l’immobilier comme actif très sécurisé. Les capitaux propres cherchant à se placer sur le marché resteront donc très importants, même si le contexte économique n’apparaît guère favorable à sa forte réinternationalisation (risque de change pour les investisseurs hors zone euro, manque de lisibilité de l’économie française et européenne en général). Toutefois, les banques demeureront confrontées à des problèmes de liquidité et de rentabilité de leurs fonds propres. Les conditions de financement (disponibilité et coût du crédit) vont donc inévitablement se durcir, ce qui conduira à une moindre concurrence en raison de la difficulté pour les acteurs à effet de levier à être présents. Par ailleurs, l’equity va se renchérir par effet de rareté, et ce dans un contexte de remontée des taux longs. On peut donc s’attendre à ce que les taux de rendement locatif repartent à la hausse, en particulier sur les segments les moins liquides et pour les volumes importants.
Dans ce contexte, un ajustement de certains prix et des stratégies des acquéreurs apparaît inéluctable, ce qui risque de provoquer un blocage relatif de l’activité durant les premiers mois de 2012. En revanche, le 2nd semestre pourrait être animé par le dégel du marché du « secondaire + ». En effet, les banques seront sans doute beaucoup moins arrangeantes que les années précédentes pour les renégociations de crédit. Ce qui devrait rendre vendeur certains acteurs et déclencher la mise sur le marché d’actifs voire de dettes.
Au final, nous anticipons un recul du marché de l’investissement qui devrait rester limité, avec entre 12 et 14 milliards d’euros d’engagements attendus pour l’ensemble de 2012.
Source CBRE. Etude complète, cliquer ici
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