5,29% distribués en 2011 et des perspectives tout aussi attractives en 2012 … la rentabilité des SCPI fait figure d’exception dans un marché de l’épargne chahuté. Depuis 2008, la collecte des SCPI connaît une croissance régulière, confirmant ainsi leur attrait auprès des épargnants. Loin d’un miracle, la résistance des SCPI s’explique par de multiples facteurs d’ordres stratégiques et réglementaires. Primaliance revient sur les composantes de cette mécanique.
Un cadre de gestion réglementé
« Les SCPI ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Pour les besoins de cette gestion, elles peuvent procéder à des travaux d'amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d'agrandissement et de reconstruction […]. Elles peuvent, en outre, céder des éléments de patrimoine immobilier dès lors qu'elles ne les ont pas achetés en vue de les revendre et que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel. »
La définition du code monétaire et financier est claire : les SCPI sont des véhicules non spéculatifs dont l’objectif consiste à distribuer un revenu à leurs associés.
Cette orientation se traduit par des règles explicites auxquelles sont soumises les sociétés de gestion agréées. Parmi elles, les SCPI ont l’obligation de détenir tout nouvel immeuble acquis pendant une durée minimale de 6 ans. Ainsi, les sociétés de gestion doivent, avant d’investir, réaliser des projections durables sur l’évolution des actifs et de leur environnement.
Par ailleurs, les dépenses de travaux sont encadrées :
- Travaux d’agrandissement : limités à 30% de la valeur vénale de l’immeuble et 10% de la valeur vénale de l’ensemble du parc immobilier de la SCPI,
- Travaux de reconstruction (rénovation lourde) : limités à 10% de la valeur vénale de l’ensemble du parc immobilier.
Les SCPI conservent cependant toute liberté pour réaliser les travaux d’amélioration qui leur permettront d’apporter les adaptations désirées par les locataires.
Enfin, une autre règle limite les levées de capitaux excessives. En effet, les SCPI se trouvent dans l’impossibilité de procéder à de nouvelles augmentations de capital si 75% de la collecte précédente n’a pas été engagée ou investie.
Une capacité de résistance structurelle
Par essence, la SCPI est un véhicule qui ne détient que des actifs immobiliers. La SCPI n’a donc aucune exposition directe aux marchés financiers. Les SCPI favorisent les immeubles rentés, les opérations en VEFA * restent marginales car elles reportent la perception des premiers loyers.
Le patrimoine immobilier de la SCPI est mutualisé. Contrairement à un achat locatif direct, l’investisseur d’une SCPI bénéficie instantanément d’une diversification sur plusieurs dizaines voire centaines de locataires. Le départ d‘un occupant a donc peu d’incidence sur le revenu global. L’indicateur de cette performance est le taux d’occupation. Il mesure le rapport entre les loyers effectivement perçus par la SCPI et le loyer théorique qui proviendrait d’une occupation à 100%. En complément, les SCPI favorisent la fidélité locative en recherchant des locataires pérennes engagés sur des baux commerciaux fermes dont la durée varie généralement de 6 à 9 ans.
Par ailleurs, la SCPI investit sur ses seuls fonds propres, l’appel au crédit est limité et transféré aux associés qui conservent la possibilité d’utiliser ou non leur capacité d’endettement pour souscrire des parts. La SCPI n’est donc pas dépendante du contexte d’accès au financement, ni au respect de ratios réglementaires d’endettement. Cependant, certaines SCPI négocient des facilités de caisse leur permettant de capter des opportunités d’investissement en anticipant une collecte à venir.
Enfin, les SCPI peuvent constituer des réserves de distribution. Dans les périodes favorables, une part du résultat de la SCPI peut être affectée en report à nouveau, un « bas de laine » qui permet à la SCPI de lisser sa distribution dans le temps, notamment dans les périodes de ralentissement économique.
Un marché de l’investissement favorable aux SCPI
En 2011, les SCPI de rendement ont collecté 2 Mds € dans un marché de l’investissement en immobilier d’entreprises qui représentait 17 Mds € de transactions (bureaux, commerces, logistique …). Un marché riche en opportunités, notamment alimenté par des utilisateurs ou des investisseurs qui se séparent de leur patrimoine pour obtenir de nouvelles liquidités.
Acteur en fonds propres, les SCPI apportent des garanties de poids à des vendeurs qui acceptent ainsi de s’ouvrir à la négociation. En attestent les dernières externalisations négociées par LA FRANÇAISE auprès de Carrefour pour l’externalisation de 97 « Carrefour Market » (365 M€) et d’ANF sur plus de 160 hôtels B&B (513 M€).
Cette capacité est accentuée par les mouvements de fusion qui constituent des SCPI de capitalisation plus importante, capables de se positionner sur des immeubles de taille unitaire représentant plusieurs dizaines de millions d’euros.
Une stratégie de gestion à long terme, un cadre réglementé, un marché favorable aux investisseurs en fonds propres … autant de paramètres qui organisent la capacité de résistance des SCPI et d’afficher, depuis 40 ans, un taux de distribution supérieur à 4,9%.
* Vente en l'Etat Futur d'Achèvement
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