L’encadrement des loyers : un casse-tête pour les propriétaires

L'encadrement des loyers s'adresse aux nouveaux baux et aux relocations. Pour en déterminer les montants, un arrêté préfectoral devrait être publié d'ici juin. A Paris, c'est l'OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne) qui est chargé de recueillir les données locatives, puis d'établir tous les ans un loyer médian de référence auquel le bailleur devra se référer. Dans la foulée, les propriétaires devront alors, ajuster à la hausse (maximum 20%) ou à la baisse (minimum 30%) le montant du loyer. Ce n'est pas tout. Le décret précisera également les modalités d'application du complément de loyer exceptionnel, c'est à dire la « prime » de loyer demandée par le bailleur au locataire dans le cas où le bien offrirait une caractéristique « qualitative » comme une terrasse, une belle vue ou des prestations luxueuses.

A l'aube d'une mesure controversée, la polémique enfle. « Les prix des loyers vont ils vraiment baisser » s'interroge Explorimmo ? Découpée en 80 quartiers administratifs, Paris pourrait connaître dans certaines zones une réévaluation des loyers si ces derniers sont inférieurs au loyer médian de référence. Et dans d'autres quartiers, à l'inverse, une baisse…

Selon Clameur « L’encadrement des loyers ne concernerait que 20,4% des relocations et locations nouvelles sur Paris ». Les loyers reculeraient d’environ 22,5% (17,2% pour les trois pièces et jusqu’à 29.6% pour le studio et une pièce). Mais parallèlement, 11,8% des ménages les plus modestes verraient leur loyer augmenter. De quoi "déstabiliser" le secteur. Sans compter le possible retrait de nombreux biens du marché locatif. Enfin, d'après Clameur, la collecte des données sera difficile, voire impossible dans certains cas.

Pour l’instant, Paris est la seule ville concernée par le dispositif. Car « les données concernant les loyers en provenance de la région francilienne ne sont pas encore assez fiables pour l’étendre ». Pourtant plusieurs villes ont déjà fait savoir qu'elles adhéraient à la mesure. Lille, par exemple, a demandé un agrément ministériel pour son observatoire des loyers alors que pour le moment Grenoble tarde à se décider.

Des précédents en Europe

Explorimmo détaille les quelques pays européen qui ont sauté le pas. Très récemment, l'Allemagne a voté un dispositif d'encadrement des loyers dans les grandes villes du pays. Ces derniers ne pourront excéder 10% du "loyer moyen d’usage".

Au Pays-Bas, les loyers sont régulés en fonction d’un « système à point prenant en compte la surface du logement, les équipements ou le niveau de confort ». En outre, le locataire dispose d'un délai de 6 mois pour saisir une entité indépendante afin de réajuster son loyer, s’il l'estime trop élevé.

Plus strict encore, les propriétaires suédois n'ont aucune prise sur le montant du loyer. « C’est l’Office municipal du logement qui établit le montant de référence sur le marché locatif privé ». Et les loyers ne doivent pas dépasser de plus de 5% ceux pratiqués dans le public. … sauf que le mécanisme a été « jugé illégal par la Commission européenne » en étant un « frein à la libre concurrence ».

De leur côté ; les bailleurs suisses sont à peine mieux lotis. Ils doivent justifier toute augmentation de loyer en même temps que les locataires peuvent poursuivre leur propriétaire en justice s’ils estiment leur facture trop chère.