Amsterdam : un marché des bureaux de plus en plus attractif

Une progression de 50 % de la demande placée

Les nombreuses initiatives gouvernementales pour régénérer les zones centrales d’Amsterdam ont assuré un net redressement du marché. En 2015, la demande placée a progressé de 25 %, en particulier dans les zones privilégiées par les utilisateurs, le centre-ville et l’axe-sud. Elle a même affiché une hausse de 50 % entre le 3e et le 4e trimestre. De nombreuses entreprises ont poursuivi leurs stratégies d’expansion, en cherchant des surfaces plus importantes, en anticipation de la hausse des loyers pour les biens de bonne qualité.

Un rendement « prime » à 4,75 %

Après avoir atteint 7,3 milliards d’euros en 2015, le marché de l’investissement néerlandais sélevait déjà à 1,4 milliard au 1er trimestre, soit +135 % par rapport au 1er trimestre 2015. Une liquidité proche du marché espagnol pour une superficie nettement inférieure.

Amsterdam, pour sa part, concentre la plus grande part des engagements et se positionne ainsi comme le marché le plus profond des Pays-Bas. Après s’être contracté de manière continue depuis 2012, le taux de rendement « prime » s’y est stabilisé à 4,75 %, un taux supérieur à ceux observés dans les plus gros marchés européens, ainsi qu’à Madrid et à Barcelone. Les valeurs vénales « prime » y sont ainsi très attractives. Elles devraient progresser encore, portées à la fois par des hausses de loyers sensibles dans les meilleures zones où l’offre neuve est contrainte et par une baisse des taux de rendement. L’investissement dans des actifs qualitatifs, bien localisés et offrant des revenus sécurisés, offre donc des appréciations de valeur intéressantes à court terme.

Un taux de vacance en repli

Si le taux de vacance reste supérieur à 15 %, il concerne en grande majorité des immeubles vieillissants et les zones difficilement accessibles. En 2015, le loyer « prime » s’est stabilisé à 345 €/m2/an, après avoir augmenté de 3 % en 2014. Au 1er trimestre 2016, le marché locatif a enregistré une maigre activité, avec seulement 12 000 m2 commercialisés. Les besoins des locataires du secteur des nouvelles technologies évoluent et se heurtent à une rareté importante de surfaces assurant une occupation optimale. Pour autant, le taux de vacance a poursuivi son repli, assurant le maintien des valeurs locatives.