Interview de Jean Marc COLY Directeur Général de La Française REM :

Comment s'est comporté le marché immobilier au travers de vos SCPI ?

En France, depuis la crise de 2008, le marché immobilier s’est caractérisé par une certaine stabilité, rythmée par des légères reprises (2010-2011) et des affaiblissements passagers (2012-2013).

Mais globalement, l’immobilier français, est plutôt résistant, comme l’illustre la stabilité de la valeur des actifs. En ce sens, et à titre d’exemple, le marché immobilier français est très différent du marché britannique.
Ce dernier a ainsi perdu depuis 2008-2009 environ 25% en termes d'occupation et 15% en termes de valorisation.

A la Française REM, les portefeuilles très diversifiés de nos SCPI sont un très bon indicateur de l’immobilier français ce qui nous permet d’avoir une vision immédiate et très fine des tendances en cours. On peut ainsi constater que si les locataires sont plutôt attentistes dans leurs projets immobiliers, ils ont en contrepartie tendance à moins bouger, du coup, les niveaux d'occupation de nos SCPI se maintiennent à des niveaux satisfaisants. Nous avons également constaté que si le 1er trimestre 2013 avait été atone, la situation a commencé à se débloquer au 2ème trimestre.

Par prudence, nous ne comptons toutefois pas sur le rebond du 2ème semestre pour rattraper la faiblesse du 1er. Au total, sur l’ensemble de l’année 2013, nous estimons que nos SCPI auront des résultats et une distribution proches de ceux de 2012.

Pour les années à venir, après plusieurs mois d’activité locative ralentie, la sortie de récession nous amène à être moins pessimistes et à anticiper une légère reprise.

Le contexte est-il favorable à vos SCPI ?

Sur le marché de l’investissement, la situation est favorable aux acteurs non endettés, comme nos SCPI. Tout en étant très sélectifs, nous arrivons à acquérir des actifs sécurisés à des rendements attractifs.
En ce qui concerne les actifs en patrimoine, les valeurs d'expertise oscilleront entre la stabilité et une très légère baisse, sans doute inférieure à 1%. En matière de collecte, l’appétit des épargnants comme des institutionnels pour l’immobilier, et pour nos véhicules en particulier, demeure vivace.

Le risque locatif est par ailleurs bien maitrisé : le poids des locataires « à risque » ne représente que 1,5% de nos facturations. Enfin, nos SCPI ne faisant pas appel à l’endettement, nous sommes immunisés contre le risque d’une hausse des taux d’intérêt.

Toutefois, toutes nos SCPI ne sont pas équivalentes et leur comportement varie en fonction de leur ancienneté, leur « millésime » comme on dit dans notre jargon. Ainsi, les "jeunes" SCPI, telles que LFP Opportunités Immo, qui détiennent des actifs neufs ou récents, ont un bon rythme de collecte et un taux d’occupation de quasiment 100%. En revanche, elles sont faiblement mutualisées en termes de risque locatif : c'est pourquoi nous visons systématiquement au moins 6 à 9 immeubles pour absorber les éventuels départs de locataires.

Pour les "anciennes" SCPI, notre défi est de mener une stratégie de rotation et de régénération du patrimoine, qui consiste à céder les immeubles secondaires en matière d’emplacement et de qualité et à réinjecter les liquidités pour acheter des neufs ou encore restructurer les immeubles à haut potentiel. Cette stratégie nécessite des moyens significatifs : à Nanterre et Paris (17ème), nous avons engagé près de 30M€ de travaux de réhabilitation qui s’étaleront sur plusieurs mois, pendant lesquels les loyers ne rentreront pas. Mais régénérer notre patrimoine est essentiel pour augmenter la performance à moyen terme de nos fonds.

Pouvez-vous donner plus de détails sur la collecte et le marché secondaire ?

La collecte de nos SCPI est l’étalon de la confiance de nos associés. En ce moment, elle est plutôt bonne : l'année dernière nous avons ainsi collecté environ 400M€. Cette année, malgré une conjoncture adverse, la confiance demeure et la tendance devrait être similaire. Il faut par ailleurs savoir qu’afin de ne pas déstabiliser nos produits et de procurer à nos associés un niveau de rentabilité satisfaisant, la maîtrise de la collecte est un élément indispensable. On peut également souligner que ce sont nos SCPI diversifiées qui aujourd'hui ont le plus la faveur des épargnants.

En ce qui concerne le marché secondaire, qui représente environ 1% de nos encours (8 mds €), il convient de préciser qu’aucun de nos fonds n'a aujourd’hui de problème de liquidité. Par ailleurs, si une situation de crise financière survenait à nouveau, nos SCPI disposent de mécanismes, telles que l'arbitrage ou un fonds de remboursement qui permet de faire face aux demandes de nos clients. Ainsi, même au pire de la crise de 2008, à la suite à la faillite de Lehmann Brothers, nous n'avons jamais fait défaut à nos clients qui souhaitaient se retirer.

Que pensez-vous des SCPI résidentielles et Duflot en particulier?

D'une manière générale, les SCPI résidentielles sont bien remplies et ont un taux de rotation d'environ 15%. J'ai souvent constaté que la population intermédiaire que servent les SCPI résidentielles, qu'elles soient Borloo ou Duflot, n'est pas la clientèle la plus difficile. Par exemple, les SCPI Borloo avaient le meilleur taux d'occupation et d'encaissement. Les locataires ont tendance à ne pas bouger car ils ont su capter un moment précis du marché et ils n'ont donc aucun intérêt à partir.

En matière de loyers, qui est un vrai sujet, il y a désormais dans chaque ville de France un loyer de référence : tant que celui-ci est connu, ce qui est le cas, cela ne gêne pas vraiment notre politique d'investissement.
Sur le sujet particulier du mécanisme Duflot, nous venons de lancer MH7, une SCPI Duflot, qui illustre notre confiance tant dans le marché résidentiel que dans l’appétit des épargnants.

Et vos OPCI ?

Les OPCI ont constitué une grande avancée pour la place immobilière française : en 4 ans d’existence opérationnelle, les OPCI ont atteint une capitalisation de 27 md€, soit le niveau des SCPI. En La Française REM, a lancé dès 2009 un OPCI grand public, Opsis Patrimoine, qui associe deux classes d'actifs : l'immobilier et les valeurs mobilières. Sa performance annuelle moyenne depuis la création est de 7,83% (au 31 aout 2013).

Les distributeurs intègrent désormais ce nouvel outil, grâce notamment à l'adossement de nos OCPI à des contrats d'assurance vie. Afin de profiter du dynamisme et de l’attrait de ce type de placements, nous projetons d’en créer d'autres, et en particulier un véhicule qui serait pour une diversification accrue investi en immobilier sécurisé européen.