SCPI Épargne Foncière (La Française REM) : un nouveau mécanisme de gestion de la liquidité

Un nouveau mécanisme de compensation différée

La SCPI Épargne Foncière fait face à des rachats massifs de la part de ses associés, en grande majorité provenant d’investisseurs institutionnels, ce qui conduit à une liste d’attente de 305 millions d'euros pour obtenir le remboursement de ses capitaux au 31/12/2023, soit environ 5,9% de la capitalisation du véhicule. Au rythme des souscriptions brutes du 2ème semestre 2023 (i.e. 27,7 millions d'euros), il faudrait en théorie plus de 5 ans pour servir toutes ces demandes de rachats. La Française REM a donc réfléchi à un nouveau mécanisme de liquidité qui viendrait compléter l’activation du fonds de remboursement décidée par l’assemblée générale du 27 juin 2023 statuant sur les comptes 2022.

Pour rappel, le fonds de remboursement a été autorisé à hauteur maximale de 10% de la capitalisation au 31/12/2022, donc plus de 500 millions d'euros. Il peut être alimenté au fil de l’eau par les cessions réalisées sur le patrimoine immobilier de la SCPI en fonction des nécessités déterminées par la société de gestion dans sa gestion de la liquidité pour les associés. Au cours de l'année 2023, environ 49 millions d'euros de cessions d’actifs ont été réalisées, soit 16 immeubles développant au global 26.000 m² dont 3.500 m² de locaux vacants. L’autorisation donnée par l’assemblée générale concernant le fonds de remboursement court jusqu’à la prochaine assemblée générale qui devrait avoir lieu au mois de juin 2024 (validation des comptes 2023).

Le nouveau dispositif de liquidité adopté en assemblée générale extraordinaire le 30 novembre 2023 (et préalablement autorisé par l’AMF) en complément du fonds de remboursement décrit précédemment, est supposé donner une « porte de sortie » supplémentaire aux associés désireux de récupérer leurs fonds, selon le principe de la « compensation différée ». En pratique, il s’agit de pouvoir compenser une partie des retraits en attente avec des souscriptions enregistrées plusieurs mois auparavant. Lorsque l’on sait que la collecte brute au 1er semestre a atteint 119,2 millions d'euros (44,8 millions d'euros de collecte nette), l’enjeu est d’importance pour la SCPI Épargne Foncière.

Stabilité du prix de part et réduction du délai de jouissance

Le contexte de marché est devenu clairement plus compliqué pour les sociétés de gestion de SCPI qui ont dû faire face à la baisse de valeur de leurs actifs et parfois également contraintes de réviser leur prix de souscription jusqu’à -19% (en moyenne de l’ordre de -11% sur 26 véhicules du marché).

Pour Épargne Foncière, la valeur de réalisation était en baisse de 9,29% lors du point d’étape réalisé en septembre dernier, mais cela ne remettait pas en cause le prix de souscription en vigueur de 835 euros par part car celui-ci était considérablement décoté au début de l’année 2023 : 7,36% de décote. Dans son bulletin d'information du 3ème trimestre, La Française REM précise que lors de la réunion qui s’est tenue avec le conseil de surveillance de la SCPI le 11 septembre 2023, il a été acté que le prix de part « restait inchangé et se positionnait à 1,8 % au-dessus de la nouvelle valeur de reconstitution ».

En fin d’exercice 2023 (nouvelle réunion avec le conseil de surveillance le 11 décembre 2023), la valeur de réalisation par part « progresserait très légèrement » par rapport à celle arrêtée en septembre, selon le bulletin d’information du 4ème trimestre récemment publié, ce qui constitue un signal positif pour le prix de part en ce début d’année 2024. Néanmoins, nous constatons une nouvelle salve de baisses de prix de parts dans le marché : quatre SCPI ont réduit leur prix de souscription depuis le 1er  janvier 2024, dont Primovie et Primopierre de Primonial REIM. Par conséquent, il n’est pas garanti que le prix de 835 euros soit tenu dans les mois à venir pour Épargne Foncière, mais à l’inverse, une baisse du prix de part semble assez peu probable à ce stade.

En termes de dynamique commerciale, la société de gestion a décidé de réduire le délai de jouissance d’Épargne Foncière à compter du 1er octobre 2023 au 1er jour du mois qui suit le mois de souscription, au lieu du 1er jour du 4ème mois auparavant. Cette disposition devrait rendre la SCPI plus attractive auprès des souscripteurs et potentiellement relancer la collecte en 2024.