Forte baisse de l’investissement résidentiel au T1 2023 selon ImmoStat

La hausse rapide des taux de crédit pénalise le marché du résidentiel

L’essentiel du recul du marché de l’investissement en immobilier résidentiel s’explique par le manque d’opérations dites « de portefeuille » au T1 2023. À l'inverse, le T1 2022 avait été porté par la cession du portefeuille Lamartine, vendu par CDC Habitat à CNP Assurances pour un montant de 2,4 milliards d'euros. Le T1 2021 avait également comptabilisé l’acquisition par AXA IM – Real Assets (en partenariat avec In’li) d’un portefeuille de logements intermédiaires de 2 milliards d'euros.

Un autre paramètre a joué au cours du 1er trimestre 2023 en défaveur de cette typologie d’immobilier : la hausse spectaculaire des taux de crédit qui a eu un impact direct sur la capacité des investisseurs institutionnels à flécher leurs investissements vers un marché dont les rendements étaient descendus à des niveaux très bas.

Malgré tout, les experts d’ImmoStat pensent que la situation va évoluer favorablement sur le reste de l’année 2023 : « Malgré un fort ralentissement constaté au 1er trimestre, le marché résidentiel devrait rebondir au 3e trimestre, notamment grâce aux ventes massives en Vefa », estime ainsi Jean-François Morineau, directeur général délégué Conseil Habitation et Hospitality de BNP Paribas Real Estate.

Les actifs résidentiels classiques sont les plus touchés

Les actifs résidentiels classiques et intermédiaires ne concentrent que 332 millions d'euros d’investissements au 1er trimestre 2023, un recul de 88 % en un an. C’est le compartiment qui corrige le plus sur la période. Néanmoins, ImmoStat a observé la finalisation de plusieurs transactions emblématiques, comme par exemple, la signature par BNP Paribas REIM France d’un immeuble résidentiel en Vefa de 2 800 m² à Saint-Cyr-l’Ecole (78) pour le compte du fonds de pension danois PFA Pension.

D’autre part, le trimestre écoulé a vu la concrétisation de 3 opérations sur des programmes de logements intermédiaires pour environ 20 millions d'euros chacune, alors qu’il n’y en avait pas eu au 1er trimestre 2022.

Une baisse des volumes plus limitée sur le résidentiel géré

Sur les résidences gérées, la baisse des montants engagés se limite à 51% au 1er trimestre 2023 avec un volume global observé proche de 200 millions d'euros. Ce chiffre masque de fortes disparités entre d’une part les résidences seniors et étudiantes qui connaissent une période très atone avec respectivement 15 millions et 26 millions d'euros investis, et d’autre part les résidences en coliving, qui à l’inverse extériorisent une forte dynamique avec 157 millions d'euros ventilés sur 6 opérations. Plus de la moitié de ce volume correspond à l’acquisition par Kley d’une résidence en Vefa d’environ 13.000 m2 à Courbevoie pour un montant proche de 80 millions d'euros.

 « L’attrition du marché de l’investissement à laquelle nous assistons est l’expression de la mue des acteurs du résidentiel », analyse Éric Fintz, directeur général adjoint d’Ikory. « Les investisseurs core se sont mis en attente, avec des taux de rendement attendus à la hausse. À l’inverse, les bailleurs sociaux et les opérateurs en démembrement sont très actifs. De plus, nous commençons à revoir des fonds opportunistes ou des marchands de biens, qui étaient restés en dehors du marché ces dernières années, et que la reconstitution de la décote entre bloc et découpe contribue à faire revenir. »

Une quasi-disparition des investisseurs étrangers

ImmoStat note une forte diminution de la présence des investisseurs étrangers sur le marché résidentiel français, une tendance déjà visible au second semestre 2022 qui s’est accélérée début 2023. Au 1er trimestre de cette année, ils ne concentrent plus que 10 % des volumes investis.

Confirmant l’analyse d’Ikory, JLL observe d’autre part un retour en force des fonds opportunistes visant des actifs avec fortes décotes sur des opérations en bloc à plus de 50 millions d'euros, la revente ultérieure au détail leur permettant d’encaisser une plus-value significative.

Malgré la forte hausse des taux directeurs de la BCE (7 hausses successives entre juillet 2022 et mai 2023 pour un total de 375 points de base), les taux de rendement immobiliers des actifs résidentiels « prime » n’ont pas beaucoup bougé au 1er trimestre 2023 : environ 2,40% sur le résidentiel classique et un peu au-dessus de 4% pour les résidences gérées. Le marché se rapproche de son prix d’équilibre dans ce nouvel univers de taux d’intérêt et cela présage d’un redémarrage de l’activité transactionnelle.

Florence Sémelin, directrice investissement résidentiel et actifs gérés au sein du département Investissement de JLL, estime ainsi que « d’après les marketings en cours », il est raisonnable d’anticiper « sur l’ensemble de l’année 2023, un volume d’investissement compris entre 3 et 3,5 milliards d'euros, hors opérations exceptionnelles telles que celle annoncée récemment par CDC Habitat [annonce fin avril du rachat de 17.000 logements neufs pour 3,5 à 3,7 milliards d'euros dans le but de sécuriser les programmes des promoteurs immobiliers] ».