Un marché des bureaux régionaux solide au T1 2023

Un retrait de la demande placée par rapport à T1 2022 à relativiser

Le T1 2022 avait été exceptionnel avec une demande placée de surfaces de bureaux auprès des utilisateurs qui approchait 400 000 m2 dans les sept principales villes régionales (Aix/Marseille, Bordeaux, Lille, Nantes, Lyon, Montpellier et Toulouse). Il n’est donc pas surprenant de retrouver au T1 2023 un score plus proche des moyennes historiques avec 262 300 m².

« Si les marchés régionaux ont enregistré une baisse de 32%, par rapport au T1 2022, ce retrait est à relativiser. En effet, si on compare le T1 2023 par rapport au T1 2021, on note, inversement, une hausse de 3%, voire même de 5% si on compare à la moyenne 10 ans », observe ainsi Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge des Régions.

C’est le marché lillois qui accède à la première marche du podium au T1 2023 avec 53 000 m² placés. Toulouse se positionne à la 2ème place avec un volume de 45 000 m² (soit une hausse spectaculaire de 74% par rapport à T1 2022). De façon assez inhabituelle, Lyon figure seulement à la 3ème place, le chiffre de la demande placée y étant en baisse de 41% par rapport au T1 2022 à 44 000 m². Bordeaux affiche +34% en 4ème position avec 41 000 m², les trois autres métropoles (Nantes, Aix-Marseille et Montpellier) subissant des érosions importantes, comprises entre 25% à 60%.

Les petites et moyennes surfaces tirent le marché locatif en régions

Les petites surfaces (< 1 000 m²) résistent plutôt mieux que la moyenne du marché avec 121 300 m² placés (-25% par rapport au T1 2022) mais ce sont surtout les moyennes surfaces (1 000 – 5 000 m²) qui tirent leur épingle du jeu avec un recul très limité de 3% (51 800 m² placés). Par contraste, le segment des grandes surfaces (supérieures à 5 000 m²) est sinistré avec une baisse de 68% par rapport au T1 2022 (37 200 m² placés). Reflétant cette distorsion du marché en faveur d’unités de bureaux plus modestes, le nombre d’opérations a augmenté de 41% entre le T1 2022 et le T1 2023, passant de 17 à 24.

L’offre immédiate disponible progresse

Le recul de la demande placée s’accompagne mécaniquement d’une augmentation de l’offre disponible, de 10% par rapport au 1er trimestre 2022. Ce sont ainsi 1,8 million de m² qui sont vacants à la fin du T1 2023, dont 66% de surfaces de seconde main et 34% de bureaux neufs. L’offre future supplémentaire (actuellement en chantier) est de 241 000 m² en 2023 et 215 000 m² en 2024, ce qui reste contenu. « Cette augmentation de l’offre [actuelle] est directement corrélée à la baisse des transactions (-32%) due à un certain attentisme des utilisateurs face au contexte macro-économique, à l’impact de l’hybridation des modes de travail et aux perspectives business moins favorables », estime Jean-Laurent de La Prade.

Des valeurs locatives majoritairement en hausse

En dépit de cette progression de l’offre disponible, les taux de vacance restent bien plus faibles sur les marchés régionaux qu’en Île-de-France, s’affichant en moyenne à 4,7% dans les principales métropoles régionales, contre presque 8% pour le marché francilien. A Nantes, malgré une baisse des volumes placés, le taux de vacance reste extrêmement bas à moins de 4%. Il n’est donc pas surprenant de constater certaines tensions sur les valeurs locatives, en particulier à Bordeaux, Marseille, Nantes et Toulouse. A Lille et Montpellier, les valeurs sont à peu près stables, alors que Lyon subit une correction. Les loyers « top neuf » des marchés régionaux s’étalent entre 190 € HT/ HC/m²/an à Montpellier et 330 € HT/ HC/m²/an à Lyon.

Les volumes investis s’affichent à 547 millions € au T1 2023, 14% au-dessus de la moyenne décennale

Sur le front des investisseurs, les marchés régionaux conservent une forte attractivité avec un volume engagé de 547 millions € sur 49 opérations au T1 2023, largement au-dessus de la moyenne décennale de 479 millions €. Sur la période, le segment de l’immobilier de bureaux représente 40% des volumes investis sur les marchés régionaux toutes classes d’actifs confondues. BNP Paribas Real Estate observe d’autre part une baisse de la taille moyenne des transactions (11,7 millions € au T1 2023 contre 15,1 millions € 12 mois auparavant), avec seulement 3 opérations au-dessus de la barre des 40 millions € et parmi elles une seule qui dépasse 100 millions € (la cession de l’immeuble « Areca Metro » de 17 900 m² à AEW Ciloger pour 102,8 millions € à Lyon). En termes de volumes investis, Lyon décroche la première place comme habituellement avec 193 millions €, suivie par Toulouse (103 millions €), Nantes (64 millions €), Lille (51 millions €), Nice (47 millions €), Bordeaux (22 millions €) et Montpellier (20 millions €).

En termes de typologies d’acheteurs, les investisseurs français sont très majoritaires, avec en particulier les SCPI qui contribuent à 53% des volumes engagés (contre 43% il y a un an). Les assurances et les mutuelles, en revanche, ont divisé leur quote-part par 3 avec seulement 3% des volumes au T1 2023.

« Malgré la progression forte de l’OAT depuis plusieurs trimestres et la diminution des primes de risque immobilières, on constate que les investisseurs ont toujours une appétence pour les régions. Cela est lié notamment à plusieurs facteurs : le très bon niveau de collecte des SCPI, les taux en régions plus attractifs qu’en Ile-de-France, le marché locatif qui reste solide et des loyers en progression », résume Jean-Laurent de La Prade.