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SCPI sans frais : comment investir dans l’immobilier sans frais ?

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La société civile de placement immobilier (SCPI) est un produit d’investissement qui s’est démocratisé ces dernières années. En 2022, plus de 10 milliards d’euros de collecte ont été réalisé sur ce support : un record ! En moyenne, ce support a distribué un rendement de 4,53% et délivré une performance globale de plus de 6% ! (Source : ASPIM)

La démocratisation de l’investissement via la SCPI s’est accélérée grâce à l’appétence de plus en plus forte pour l’investissement immobilier, considéré à juste titre comme une « valeur refuge », et ce, malgré les turbulences liées à la remontée des taux d’intérêts.

Aujourd’hui, certaines sociétés de gestions plus « jeunes » proposent de nouvelles offres commerciales à travers des SCPI sans frais d’entrée. Dans un marché bien installé, cette proposition n’est pas surprenante. Selon notre expertise, il faudra apprécier la performance de ces SCPI sans frais dans la durée pour comparer leurs réels avantages face aux SCPI classiques qui appliquent des frais d’entrée, mais moins de frais en cours de vie du placement.

Attention : Investir en immobilier nécessite du temps et exige de la diversification.

Comment fonctionne les SCPI sans frais ?

SCPI sans frais : quelle SCPI choisir en 2023 ?

Aujourd’hui, il existe trois SCPI sans frais d’entrée : celle-ci ont été lancées par des sociétés de gestion assez jeunes. Néanmoins, ces sociétés de gestion sont tout de même dirigées par des experts aguerris en gestion d’actifs immobiliers. Néanmoins, ces sociétés de gestion dirigées par des experts aguerris en gestion d’actifs immobiliers, devront faire leurs preuves dans la durée comme c’est le cas pour toute nouvelle SCPI. En effet, il convient de juger un investissement en SCPI sur plusieurs années. 

Ces trois SCPI sont parvenues à se hisser à la tête du classement de rendements de 2022 : ce classement est basé sur le taux de distribution, et sur les cinq premières SCPI du classement, trois sont des SCPI sans frais d’entrée. Quelles sont-elles ?

La SCPI Remake Live de  Remake AM – Taux de distribution 7,65% en 2022

Remake Live exploite de manière opportune les territoires en transition et les quartiers périphériques, en favorisant un immobilier qui ouvre de nouvelles perspectives de développement social et économique.

Depuis début 2023, Remake Live investit uniquement en Europe, hors France, afin de bénéficier du point d’entrée favorable de ces marchés qui ont déjà subi une baisse conséquente de leurs valeurs.

La SCPI Iroko Zen de Iroko – Taux de distribution 6,33% en 2022

La stratégie d'investissement d’Iroko Zen vise principalement à constituer un portefeuille diversifié d'actifs en adoptant une approche opportuniste. La SCPI investit principalement sur des actifs de petite taille qui offrent des rendements attractifs et une possibilité de diversification.

Les critères pris en compte pour les décisions d’investissement d’Iroko Zen reposent sur des critères tels que :

  • la profondeur du marché locatif ;
  • le dynamisme de la zone ;
  • la qualité des locataires ;
  • la durée des baux ;
  • la réversibilité des actifs.

La SCPI Neo de Novaxia – Taux de distribution 7,04% en 2022

La SCPI Néo a été créée en 2019 par Novaxia. Elle était la première SCPI à ne pas appliquer de commission de souscription. Au travers de ce support, la stratégie d'investissement de Novaxia se concentre sur la transformation urbaine internationale.

Les thématiques d’investissement de Neo sont :

  • le développement de nouvelles infrastructures de transport respectueuses de l'environnement ;
  • la réhabilitation des biens immobiliers délaissés ;
  • l’adaptation et  la transformation de bâtiments obsolètes (conversion de bureaux en logements ou vice versa).

Attention : Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable pour les performances futures.  Taux de Distribution sur la Valeur de Marché (ou rendement annuel financier) brut avant fiscalité. L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ne présente ni une garantie en capitale, ni une garantie de rendement. Les revenus sont soumis à prélèvements sociaux et impôts.

 

 

 

Quels sont les risques d’une SCPI sans frais ?

Les investisseurs jugent toujours la performance d’une SCPI et d’une société de gestion après plusieurs années. Ce sont les choix stratégiques et les décisions d’investissement de la société qui permettent la performance du support. En effet, la construction de sa proposition de frais n’est pas réellement un argument de performance : les SCPI sans frais d’entrée n’offrent pas nécessairement un avantage particulier sur une durée de détention à 8 ou 10 ans.

Par conséquent, nous ne pouvons pas affirmer qu’une SCPI sans frais d’entrée présente plus ou moins de bénéfices ou de risques qu’une SCPI qui applique des frais à l’entrée.

Le seul risque supplémentaire d’une SCPI sans frais d’entrée serait lié au fait que – dépourvus de frais d’entrée – certains investisseurs choisissent de sortir prématurément de l’investissement via un retrait. Néanmoins, un afflux de demandes de retraits au cours des premières années est tout de même peu probable puisque les investisseurs investissent généralement sur le long terme sur ce type de produits. De plus, les sociétés de gestion qui ne pratiquent pas de frais d’entrée, imposent des pénalités de sorties pour les premières années.

Quels sont les avantages d’une SCPI sans frais ?

Le principal avantage des SCPI sans frais, c’est qu’elles offrent un accès simplifié à l’épargne immobilière et permettent d’envisager un retrait plus rapide. En effet, pour les SCPI classiques, il est recommandé d’amortir le montant des frais d’entrée avant d’envisager un retrait. Néanmoins, il est tout de même recommandé d’effectuer ce type d’investissement sur un horizon minimum de 8 à 10 ans, y compris lorsqu’il s’agit de SCPI sans frais de souscription.

De plus, les SCPI sans frais d’entrée disposent d’un autre avantage non négligeable. En effet, le montant disponible à l’investissement sera plus important pour la société de gestion, à l’inverse d’une société de gestion qui applique des frais sur versements et qui dispose donc d’un montant moins important à investir ; la masse d’argent qui « travaille » est plus important pour une SCPI sans frais que pour une SCPI classique.

Néanmoins, il est important de modérer cet argument : il est nécessaire d’observer les résultats que les sociétés de gestion seront en mesure d’obtenir dans la durée. Cette question est davantage liée à la qualité de la gestion de la société et aux axes stratégiques choisis de la société plutôt qu’aux frais d’entrée éventuels, qui pèsent finalement peu sur un investissement d’une durée de 10 à 22 ans, voire plus.

Est-il intéressant de considérer les SCPI sans frais à l’entrée ?

La SCPI est un produit d’investissement à long terme : la moyenne de détention d’une SCPI est supérieure à 20 ans, alors que l’horizon de placement recommandé est de 8 à 10 ans.

Étant donné la durée de détention plutôt longue, ces véhicules ne sont pas très sensibles à la question des frais d’entrée. Les investisseurs qui choisissent d’investir dans une SCPI classique ne le font pas dans l’objectif de réaliser un retrait avant – au minimum – les cinq premières années. Néanmoins, cette nouvelle proposition peut entraîner une nouvelle manière de « consommer » ces supports. Désormais, les investisseurs peuvent envisager d’arbitrer plus souvent leurs investissements.

Attention : Les sociétés de gestion fixent des pénalités de sorties en cas de retrait avant généralement, les trois premières années afin de dissuader les épargnants d’en faire un support d’épargne à court terme. En effet, ce n’est pas nécessairement dans l’intérêt des investisseurs d’investir à court terme sur un véhicule immobilier, qui pourrait de fait devenir plus volatile.

 

Quels sont les frais d'une SCPI ?

Les frais d’entrée

Les frais d’entrée sont inclus dans le prix de souscription. Ils varient entre 0 et 12% selon les SCPI. Généralement, la moyenne des frais d’entrée se situe aux alentours de 9%.

Depuis 2019, de nouvelles sociétés de gestion sont apparues et donnent accès à leurs SCPI sans frais d’entrée. Néanmoins, elles appliquent d’autres frais tout au long de la vie du placement.

Les frais de gestion perçus en cours de vie du produit

Les frais de gestion permettent de rémunérer annuellement la société de gestion pour sa mission d’investissement, de gestion de location et d’entretien du parc immobilier. D'ailleurs, c’est là l’objectif principal des investisseurs en SCPI : celui de déléguer la gestion à un professionnel afin d’éviter d’avoir à gérer la vacance locative, les travaux, mais aussi de réaliser les arbitrages sur le patrimoine.

Les frais de gestion portent uniquement sur les revenus et représentent environ 10% des loyers perçus par an.

Bon à savoir : Les performances des SCPI (comme le taux de distribution) sont calculées nettes de ces frais, c’est-à-dire que l’investisseur perçoit des revenus (distribution) alors que ces frais ont déjà été déduits.

Les autres frais liés à la vie du parc immobilier

Nous avons plusieurs autres frais liés à la vie du parc immobilier d’une SCPI :

  • Les frais d’acquisition correspondent aux frais inhérents à l’acquisition d’un bien immobilier dont les émoluments du notaire, mais aussi les taxes collectées par le notaire pour le compte du département, de la commune et de l'État.
  • Les frais d’arbitrage ne concernent que les contrats d’assurance vie multisupports qui offrent la possibilité d’investir son épargne sur plusieurs fonds, notamment les parts de SCPI ou d’OPCI.
  • Les frais de suivi de pilotage de la réalisation des travaux représentent un pourcentage calculé sur l’ensemble de l’entretien réalisé sur les immeubles.
  • Les frais de transaction sont prélevés à chaque achat ou cession de biens et servent à rémunérer la société de gestion pour cette mission.
  • Les frais de cession de parts sont appliqués par la société de gestion aux associés qui vendent leurs parts sur le marché secondaire.
  • Les frais de retrait sont appliqués par les sociétés de gestion à l’investisseur uniquement pour les SCPI sans frais de souscription. L’objectif est de limiter les aller-retours intempestifs des investisseurs sur une classe d’actifs qui se doit d’etre envisagée sur le moyen ou le long-terme. Ces frais s’appliquent généralement uniquement pour les trois premières années de la souscription.

Est-il possible de comparer les frais entre des SCPI avec frais d’entrée et des SCPI sans frais d’entrée ?

Sur le principe, il est possible de comparer les frais entre les SCPI avec frais d’entrée et les SCPI sans frais d’entrée. Pour cela, il est possible de consulter les documents d’informations clefs (DIC) des différentes SCPI du marché. Il s’agit d’un document obligatoire qu’elles se doivent de diffuser et mettre à jour chaque année.

Grâce à ce document, nous constatons deux phénomènes :

  1. Il faut attendre quelques années d'exploitation et de gestion avant de pouvoir apprécier les coûts que génèrent une société de gestion dans une SCPI. Les SCPI sans frais d’entrée sont jeunes et il n’est pas encore possible de porter un jugement sur leur structure de frais au long cours.
  2. On constate une convergence si on adopte une vision « coût complet » entre les SCPI avec frais à l’entrée et les SCPI sans frais à l’entrée : cette vision « coût complet » est possible en comparant le Document d’Information Clef (CIF) d’une SCPI sans frais de souscription après 2 ou 3 ans d’historique, comparé au DIC d’une SCPI classique qui possède plusieurs années d’historique.

Pour conclure, étant donné son horizon de placement à long terme, le fait d’investir sur une SCPI sans frais ou avec frais ne change pas grand-chose pour l’investisseur d’un point de vue économique sur la durée. Le plus important pour l’investisseur reste de diversifier ses investissements. Par conséquent, investir uniquement sur un portefeuille de SCPI sans frais ne serait pas la bonne solution. Il est nécessaire de diversifier la typologie et les zones géographiques de l’investissement, ainsi que la date d’entrée afin de mutualiser les risques.

 

 

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