Savills analyse les tendances du marché de l’investissement en immobilier d’entreprise au T1 2023

Une baisse de 35% des investissements au T1 2023

Déjà peu actif au 4ème trimestre 2022, le marché français de l’investissement d'immobilier d’entreprise a connu un 1er trimestre 2023 qu’on pourrait qualifier de léthargique, chutant de 35% par rapport au 1er trimestre 2022 à 4,2 milliards d'euros engagés. On retrouve un chiffre un peu supérieur au T1 2016, très proche du T1 2014, et inférieur de 22% à la moyenne décennale des 1er trimestres.

Rien de dramatique puisque les anticipations de Savills vont vers un volume annuel de l’ordre de 20 milliards d'euros en 2023, largement supérieur aux niveaux observés dans les années 2011-2013 de l’ordre de 16 milliards d'euros. Bien sûr, cela est sans commune mesure avec le score enregistré au moment de la grande crise financière de 2008-2009 avec à peine 8 milliards d'euros engagés en 2009, soit environ 3 fois moins qu’en 2007.

« L’ajustement aurait pu être pire et le marché français conserve un rythme d’activité qui sauvegarde l’essentiel et ouvre des perspectives positives », résume ainsi Savills dans la synthèse de son étude.

Le marché français résiste mieux que d’autres marchés européens

Malgré cette baisse de 35% sur un an, l’expert immobilier constate que le marché français résiste plutôt bien par rapport à certains de ses voisins : ainsi, les volumes engagés sur l’ensemble des marchés tertiaires européens s’inscrivent en contraction de 66% sur la même période, un rythme de baisse qui est donc deux fois plus rapide qu’en France.

Certains pays encaissent même des chutes vertigineuses, supérieures à 70% comme l’Allemagne, l’Italie et les Pays-Bas. En revanche, sur le marché immobilier français, toutes les zones géographiques ne réagissent pas de façon homogène. On perçoit une forte diminution des investissements régionaux, dont la quote-part est passée sous la barre des 40% au T1 2023 pour la première fois depuis 2020. Avec 1,64 milliard d'euros engagés, les marchés tertiaires en régions déclinent de 41% par rapport au T1 2022 alors que l’investissement en Île-de-France ne baisse que de 30% sur la même période.

Les actifs de commerce réalisent une performance remarquable

Au premier trimestre 2023, le marché français de l’investissement fait la part belle aux commerces qui s’affichent à 30% des volumes globaux, contre 21% au T1 2022. La part des bureaux progresse également de 7 points (de 37% à 44%), mais reste inférieure au chiffre de l’année complète 2022  (47%) et surtout à la moyenne annuelle décennale (63%). En réalité, c’est la quote-part des actifs industriels/logistiques qui s’effondre au T1 2023 avec un score de 8% contre 31% un an plus tôt.

Par conséquent, les commerces enregistrent un volume de 1,3 milliard d'euros au T1 2023, soit 30% des montants investis globalement en immobilier tertiaire sur la période : un score au-delà des excellent niveaux que l’on avait connus en 2013 et 2014 (respectivement 24% et 27%) et en progression de 11 points par rapport à l’année 2022 entière (19%). Cette forte attractivité retrouvée des actifs de commerce auprès des investisseurs vient probablement du fait que le repricing a eu lieu plus tôt que sur les autres classes d’actifs immobilières à la faveur de l’épisode du Covid-19. On a pu en voir un exemple avec la giga-transaction sur le centre commercial Italie 2 (62.0000 m²) et son extension Italik (6.500 m²) qui s’est faite sur une valorisation inférieure d’au moins 20% à celle de 2019.

La décompression des taux de rendement se poursuit

Selon Savills, « la décompression des taux de rendement s’est poursuivie au premier trimestre 2023 en dépit des tentatives de défense des valeurs. Une nouvelle architecture se met en place, avec un couloir pour les bureaux Core qui s’inscrit désormais dans une fourchette de 3,75 à 6,25% en Île-de-France ».

L’expert immobilier voit un taux « prime » dans Paris QCA (quartier central des affaires) autour de 3,75% à la fin du T1 2023, soit 25 points de base de plus qu’à fin 2022, comme le montre l’acquisition du 70 bd Courcelles (Paris 17ème) par la SCPI Accès Valeur Pierre de BNP Paribas REIM, négociée sur la base d’un rendement immédiat proche de 3,70%. Les autres quartiers parisiens affichent entre 25 (Paris Centre Ouest et 5ème/6ème/7ème arrdts) et 100 points de base (18ème/19ème/20ème arrdts) de spread par rapport au QCA.

En périphérie parisienne, c’est le grand écart :

• entre 4,25 et 6% de taux « prime » dans le Croissant Ouest ;
• 5,50% à La Défense ;
• entre 5,50 et 6,25% en 1ère couronne.

En régions, les taux de rendement remontent également avec une hausse de 85 points de base à Lyon (taux prime de 4,25% à fin mars 2023), par exemple.