La SCPI Épargne Pierre (Atland Voisin) fête ses 10 ans avec un niveau de distribution stable en 2023

Épargne Pierre démontre sa stabilité sur longue période

Au terme d’une année compliquée pour les SCPI – en particulier pour les véhicules qui avaient fortement collecté en haut de cycle et acheté de l’immobilier à des prix élevés – la SCPI Épargne Pierre fait preuve de sa résilience sur l’ensemble des critères quantitatifs les plus regardés par le marché.

Tout d’abord, il faut noter qu’à l’inverse d’une vingtaine de véhicules de la place qui ont dû dévaloriser leur prix de part au cours du 2ème semestre 2023, Épargne Pierre a maintenu son prix de souscription à 208 euros (en vigueur depuis le 1^er novembre 2021) malgré une baisse de la valeur de reconstitution de 2,15% ! Cela a été rendu possible par une forte décote affichée de 7,61% en début d’année 2023, conséquence de la gestion prudente du prix de part par la société de gestion au fil des ans. Au 1er janvier 2024, Épargne Pierre se retrouve encore en situation de décote de 5,58% !

Ensuite, sur le taux de distribution, la stabilité est de mise depuis de nombreuses années. Le dividende distribué en 2023 s’affiche à 10,98 euros par part pour la 4ème année consécutive. En termes de taux de distribution, cela situe la SCPI Épargne Pierre à 5,28% comme en 2022. Nous sommes 76 points de base au-dessus de la moyenne du marché : 4,52% en 2023 selon l’ASPIM. Grâce à un résultat net qui augmente de 1,90 % par rapport à 2022 (11,22  euros par part contre 11,01  euros), la société de gestion Atland Voisin a pu distribuer ce dividende tout en confortant les réserves de la SCPI (le report à nouveau) à 22 jours de distribution, soit +57% par rapport à fin 2022.

Un autre paramètre financier important qui illustre la qualité du patrimoine détenu par Épargne Pierre : il s’agit du taux d’occupation financier (TOF). Cet indicateur atteint 95,15% à fin 2023 contre 95,86% fin 2022, conséquence d’une gestion locative effectuée au jour le jour, au plus près des locataires occupants. Pour une SCPI qui capitalise plus de 2,6 milliards d'euros à fin 2023, nous sommes clairement sur le haut de fourchette du marché.

En effet, sur la douzaine de SCPI qui dépassent les 2 milliards d'euros de capitalisation, une bonne partie sont exposées majoritairement à l’immobilier francilien (alors que l’exposition francilienne d’Épargne Pierre est de moins de 33% à fin 2023) et extériorisent des TOF inférieurs à 95% voire parfois à 90% !

N.B. Hormis les cas particuliers remarquables de Corum Origin et Primovie qui sont au-dessus de 97% sur des stratégies immobilières très différentes d’Épargne Pierre.

Des rachats limités et une collecte qui reste très dynamique en fin d’année 2023

À fin 2023, la capitalisation d’Épargne Pierre atteint exactement 2,625 milliards  d'euros suite à une collecte nette de 337 millions d'euros sur l’année (collecte brute de 399 millions  d'euros). Les rachats sont restés très limités par rapport à d’autres SCPI de cette taille – à 62 millions d'euros – et il n’y a aucune part en attente de retrait au 31/12/2023. Ce résultat positif est en partie lié à la présence peu significative des investisseurs institutionnels qui représentent seulement 3% du capital à fin 2023 soit -15% par rapport à fin 2022.

Si l’on regarde trimestre par trimestre l’évolution des souscriptions et des rachats, on voit qu’il y a une accélération des sorties à partir du printemps : 3,6 millions d'euros de retraits au T1, 15,7 millions d'euros au T2, 15,8 millions d'euros au T3 puis 26,9 millions d'euros au T4. Sur la collecte nette, on reste largement dans le vert y compris au 4ème trimestre, même si l’on constate une décélération significative à laquelle aucun véhicule du marché n’a réellement échappé : 138,4 millions d'euros au T1, 91,2 millions d'euros au T2, 66,6 millions d'euros au T3 et 40,4 millions d'euros au T4.

Atland Voisin aborde l’année 2024 avec une certaine satisfaction néanmoins mêlée d’humilité « face à un contexte économique qui a évolué brutalement ». Pour maîtriser son destin en 2024, la SCPI Épargne Pierre peut aussi compter – outre sa capacité à collecter – sur un atout non négligeable : son faible niveau d’endettement, c'est-à-dire 11,94% de la capitalisation à fin 2023, « dont 95 % d’emprunts à taux fixes ou taux variables couverts avec une durée moyenne pondérée de 8,5 ans ce qui écarte tout risque de mur de la dette ». Ce ratio est en baisse de 2,7 points sur un an et se situe très loin de sa limite réglementaire de 30%, ce qui laisse à la SCPI une certaine souplesse en termes de gestion de son passif (souscriptions / rachats).

Enfin, la société de gestion – par la voix de son président Jean-Christophe Antoine – rappelle son positionnement prudent et engagé en ce début d’année, en conclusion de son dernier bulletin trimestriel d’information : 

« Notre ligne directrice : faire preuve de vigilance, de bon sens et de prudence dans notre gestion immobilière et financière, de façon à pérenniser la performance et la valeur du patrimoine d’Épargne Pierre, ce qui se traduit par exemple, par notre décision d’augmenter le report à nouveau. Nos objectifs (non garantis) : afficher un taux de distribution stable tout en préservant la valeur du capital, en travaillant sur l’optimisation des revenus locatifs et la valorisation des actifs en phase avec les enjeux ISR. Je souligne ici la mise en place d’une enveloppe de 15 millions  d'euros constituée depuis plus de 2 ans pour réaliser des travaux clés sur certains actifs, sans que cela ne pénalise la rentabilité. »