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Fusion des SCPI historiques d’Atland Voisin : Immo Placement et Foncière Rémusat

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Il y a quelques mois, la société Atland Voisin avait proposé aux 7.000 associés de ses deux SCPI historiques à capital fixe, Immo Placement (créée en 1968) et Foncière Rémusat (créée en 1989) de fusionner. C'est chose faite : les deux véhicules ont fusionné rétroactivement au 1er janvier 2023 pour former un ensemble diversifié de plus de 300 millions d'euros de capitalisation, avec un patrimoine composé de 260 actifs régionaux loués à plus de 500 locataires.

La complémentarité des deux véhicules était évidente. D’un côté, Immo Placement, une SCPI de bureaux régionaux de taille intermédiaire (260 millions d'euros de capitalisation) ayant successivement absorbé trois autres SCPI d’Atland Voisin entre 2014 et 2019. De l’autre, Foncière Rémusat, une petite SCPI de commerces (52 millions d'euros de capitalisation et une cinquantaine d’actifs en portefeuille) qui avait besoin d’atteindre une taille critique pour mieux mutualiser son risque.

Une fusion qui accroît la mutualisation des risques

Les 7.000 associés des deux SCPI Immo Placement et Foncière Rémusat (respectivement 5.700 et 1.300 associés, environ) ont été convoqués pour une assemblée générale extraordinaire au mois d’octobre et ont entériné la fusion-absorption des deux véhicules proposée par Atland Voisin en coordination avec leurs conseils de surveillance respectifs.

Cette opération est rétroactive au 1er janvier 2023. Elle donnera lieu à des calculs de rompus pour les associés de Foncière Rémusat qui peuvent choisir sur option :

  • de souscrire en arrondissant à l’unité supérieure le nombre décimal de parts correspondant de la SCPI Immo Placement en versant un complément de montant ;
  • d'arrondir à l’unité inférieure en étant remboursé du reliquat décimal de parts d’Immo Placement.

La nouvelle « Immo Placement » issue de cette fusion-absorption affichera plus de 300 millions d'euros de capitalisation et un patrimoine d’environ 260 immeubles « implantés au cœur des métropoles et villes intermédiaires françaises ». De plus, le risque locatif sera réparti sur 500 occupants. Selon le communiqué d’Atland Voisin, cette fusion « accroît la diversification du patrimoine et la mutualisation des revenus des deux fonds, ce qui contribue à renforcer les perspectives de distribution et de rendement pour les associés à long terme ».

« Immo Placement et Foncière Rémusat ont prouvé leur attractivité auprès des épargnants depuis 55 et 34 ans, respectivement. Cette fusion-absorption marque l’aboutissement du travail entrepris depuis plusieurs années par Atland Voisin pour créer la SCPI historique et à capital fixe de référence. Cette nouvelle entité, qui reprend le nom d’Immo Placement, en a tous les atouts. Sur le plan immobilier, un patrimoine complémentaire de grande qualité, mutualisé et diversifié avec un taux d’occupation financier d’environ 95%. Sur le plan financier, un revenu distribué 2023 qui devrait être en hausse par rapport à 2022, un taux de distribution prévisionnel 2023 autour de 5,50%, un prix de part décoté de près de 10% par rapport à sa valeur de reconstitution et des réserves qui représentent plus de 140 jours de revenus distribués », résume Jean-Christophe Antoine, Président d’Atland Voisin.

Immo Placement devient une SCPI diversifiée

Alors qu’elle était investie à plus de 60% en actifs de bureaux avant la fusion, la SCPI Immo Placement entre officiellement dans la catégorie des SCPI diversifiées grâce à cette opération, avec une nouvelle quote-part de bureaux de 49,35% et 40,79% d’actifs de commerces, ainsi qu’une allocation d’environ 10% ventilée sur les locaux d’activités, les actifs de santé et d’éducation. En termes géographiques, elle est majoritairement exposée à des villes régionales bénéficiant d’une bonne dynamique économique et démographique, en particulier Lyon, Grenoble, Toulouse et Dijon. Cette dernière ville étant le berceau historique de la société Voisin). À l'inverse, l’exposition à l’Île-de-France est limitée à environ 10%.

« SCPI historiques d’Atland Voisin, Immo Placement et Foncière Rémusat ont su évoluer au fur et à mesure des cycles économiques et immobiliers et tenir leurs « promesses » pour les épargnants. Forte d’une capitalisation 5 fois plus importante, c’est Immo Placement qui a absorbé Foncière Rémusat », précise la société de gestion dans son communiqué.

Être à capital fixe ont permis aux deux SCPI d’éviter d’acheter de l’immobilier massivement pendant la période de taux zéro (2017-2022) où la plupart des SCPI à capital variable collectaient de façon très importante et devaient investir sans délai dans des conditions peu attractives. Pour Immo Placement, trois opérations d’augmentation de capital ont été menées depuis 2016 avec une collecte totale très limitée de 55 millions d'euros. Sans surprise, on observe pour cette SCPI des TRI très élevés sur 10, 15 et 20 ans : entre 5,88 et 7,62%. Quant à Foncière Rémusat, elle a brillement redressé la barre en 2022 après l’épisode de Covid-19 (taux de distribution de 5,78% en 2022 après 4,85% en 2021) en bénéficiant également de la fermeture de son capital depuis plus de 5 ans : dernière augmentation de capital de 12 millions d'euros en 2016-2017.

Atland Voisin estime que la nouvelle taille critique atteinte par l’entité fusionnée va booster la liquidité sur le marché secondaire des parts, en particulier pour les associés de Foncière Rémusat. Pour Immo Placement, la situation était déjà très satisfaisante avant l’opération de fusion avec « une progression régulière et mesurée du prix moyen portée par une demande régulièrement supérieure à l’offre de parts ». Les associés de Foncière Rémusat peuvent aussi être rassurés par le fait que deux membres du conseil de surveillance de leur SCPI « intégreront celui du nouvel ensemble ».

 

 

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