Le fonctionnement du marché des parts de SCPI

Qu’est-ce que le marché secondaire des parts de SCPI ?

Lorsqu’un investisseur souhaite acquérir des parts de SCPI, il y a deux possibilités de souscription :

- En achetant des parts de SCPI lors d’une augmentation de capital. En effet, une SCPI peut être à capital ouvert et collecter des fonds en permanence ou alors être à capital fermé et réaliser une augmentation de capital ponctuelle. Dans ce cas la SCPI émet des parts nouvelles. C’est ce qu’on appelle le marché primaire.

- En achetant des parts de SCPI à capital fixe à des associés existants qui souhaitent les céder sur le marché secondaire.

Dans ce deuxième cas, la société de gestion met en place un marché des confrontations : un échange est organisé entre les vendeurs et les acquéreurs à une fréquence déterminée (hebdomadaire, mensuelle etc.). Le prix d’exécution (aussi appelé prix net vendeur) est calculé en fonction des prix minimum fixés par les vendeurs, des prix maximum fixés par les acheteurs et du nombre de parts inscrites pour chaque prix ; le résultat obtenu est le prix permettant d’échanger le plus grand nombre de parts.

Comment expliquez-vous les évolutions du prix des parts sur le marché ?

Les niveaux des prix d’exécution de certaines SCPI rencontrés au cours de l’année 2012 ou encore depuis début 2013 peuvent être décorrélés de leur valeur de réalisation. Pour rappel, la valeur de réalisation reprend la valeur vénale des biens immobiliers détenus par la SCPI et le montant de la trésorerie disponible dont les dettes éventuelles ont été déduites.

Or depuis un an, nous avons constaté un ralentissement général du nombre d’échange de parts sur le marché secondaire et certains vendeurs ont été amenés à privilégier la rapidité d’exécution des ordres, notamment dans le cadre de successions, en proposant des ordres de vente à des valeurs ne reflétant pas la valeur des sociétés. Heureusement, nous constatons depuis novembre un retour des acheteurs qui s’est traduit par une revalorisation du prix d’exécution.

Quels sont les points de vigilance de BNP Paribas REIM France sur le marché secondaire ?

Comme pour de l’immobilier détenu en direct, il faut garder à l’esprit que l’investissement en parts de SCPI doit s’envisager sur le long terme. Céder ses parts ne saurait être une bonne opération qu’après au moins 10 ans de détention. En effet, du fait notamment des frais de transaction, une cession rapide peut s’accompagner d’une perte en capital.

Nous invitons donc les associés qui souhaitent acquérir ou céder des parts de SCPI à nous contacter afin d’évaluer avec eux les conditions les plus favorables de leurs ordres d’achat ou de vente en tenant compte des performances et de la valorisation de leurs sociétés.