SCPI : Les faits marquants de 2013

Les SCPI déploient des stratégies innovantes

Sous l'effet d'une économie terne et d'une compétition plus grande sur les actifs traditionnels, les sociétés de gestion ont cherché de nouveaux relais de croissance. Le dernier exercice a vu ainsi le lancement de stratégies innovantes.

De nouveaux segments de marché … Dans un contexte de vieillissement de la population et d'une demande accrue de solutions de santé, des véhicules spécialisés ont vu le jour. Exemples, Pierval Santé qui se consacre au secteur de la santé ou Foncia Cap'Hébergimmo dédiée aux résidences gérées. De son côté, le discours de LFP Opportunité Immo est centré sur les « besoins » des petites et moyennes entreprises et une rentabilité élevée (6% en 2013). Une philosophie pragmatique qui place d'abord, la satisfaction des locataires au premier rang des critères d'investissement. Enfin, citons le retour en grâce de la province avec des SCPI régionales exclusivement concentrées sur des territoires spécifiques comme celles annoncées par Foncières et Territoires.

L'internationalisation... la France n'est plus le seul terrain d'investigation des gérants. Le succès de Novapierre Allemagne qui ouvre une 2ème augmentation de capital un mois après son lancement confirme l'intérêt des investisseurs dans des produits de niche hyper spécialisés. Par ailleurs, l'acquisition de CWI par La Française s'inscrit dans un but qui vise à élargir l'expertise immobilière de la société de gestion à l'Europe (Allemagne, Grande Bretagne). A la clé, toutes sortes de solutions devraient être bientôt proposées aux investisseurs.

Afin de maintenir leur rentabilité locative et diversifier leur patrimoine, un certain nombre de SCPI investissement en Europe. Actipierre Europe consacre près de 27 % de son actif en Allemagne. Corum Convictions mise du côté de l'Espagne et bientôt « dans des pays offrant les meilleures opportunités » quand Opcimmo se déplace à Londres. Les exemples sont encore limités mais ouvrent le chapitre d'une nouvelle tendance qui devrait prendre de l'ampleur avec la mise en œuvre de la directive AIFM.

Arrivée de la directive AIFM

Au diapason des autres OPCVM, la directive européenne AIFM reconnait les SCPI en tant que fonds d'investissements immobilier. A ce titre, il est prévu, l'obligation de désigner un dépositaire, d'assurer un meilleur contrôle du risque et une prévention des conflits d'intérêt. Dorénavant, elles vont pouvoir investir sur de nombreux actifs immobiliers directs ou indirects et faire par elle même toutes sortes de travaux. De plus, les commissions d'arbitrage ou de travaux sont maintenant affichées quand elles étaient auparavant soumises à un accord en assemblée générale.

Une gestion plus active

A l'instar de n'importe quel autre produit de placement de gestion active, les SCPI ont adopté une démarche volontariste afin de chercher la performance. La pression des locataires sur leur niveau de loyer renforcée par une concurrence accrue entre les propriétaires ont ainsi conduit les gérants à se retrousser les manches. Il ne s'agit plus d'éplucher dans un bureau les dossiers mais d'aller au devant des locataires présents ou potentiels et de leur proposer des solutions qui satisfassent leurs besoins et exigences. Bref, faire preuve de réalisme ! En parallèle, les portefeuilles ont été nettoyés. Nombre d'actifs obsolètes ou vacants ont été cédés au profit d'immeubles neufs ou restructurés. Pour les biens de qualité, nombre de SCPI ont entamé de lourds travaux afin de suivre les besoins des entreprises et l'évolution des normes environnementales.

Témoins d'une nouvelle conscience, les SCPI ne veulent plus être « fournisseurs de surfaces » mais partenaires des entreprises. Une liaison fructueuse au regard des performances 2013 des SCPI.

Collecte et Performance

Qui aurait osé parier sur la résistance des SCPI l'année dernière ? Pas grand monde ! Pourtant les résultats sont là. Avec un montant de 3,02 mds € (+ 4,8%), la collecte brute des SCPI est proche de son record historique. De son côté, la collecte nette est stable à 2,5 mds € (- 0,2%). Au total, la capitalisation des SCPI frôle la barre symbolique des 30 mds €. Autre bon point, le taux de distribution sur valeur de marché reste au dessus de 5 %. Il s'élève à 5,13 % (5,2 % en 2012) conduisant à une prime de risque particulièrement attractive au regard de l'épargne dans son ensemble. Cerise sur le gâteau, l 'ASPIM relève un prix moyen des parts en légère hausse (0,66 %). Au bout du compte, collecte, performance et valorisation estampillent 2013 sous le sceau d'une année à marquer d'une pierre blanche.

SCPI Duflot... « Duflop »

Dans l'ensemble les investisseurs ont su reconnaître le mérite des SCPI. Bémol toutefois, les Duflot qui, sur fond de grand battage médiatique, n'ont pas su convaincre. Un an après, rares sont les sociétés de gestion à s’être lancé. L’atonie du marché du logement, les contraintes sous-jacentes au dispositif de défiscalisation … ont contribué à modérer les ardeurs. Ciloger a été la première à s'y aventurer avec « Ciloger Habitat 4 ». Toujours ouverte à la souscription, la SCPI capitalisait fin décembre 22 m€. Dans la foulée, la Française AM a lancé Multihabitation 7 puis, en décembre 2013 Multihabitation 8. A la fin de l'année, les 2 SCPI capitalisent respectivement au 31 décembre 23 m€ et 3 m€ … Des montants qui n'ont rien de mirifique au regard des collectes historiques.

A l'inverse, les SCPI Malraux ont connu davantage de succès en 2013. Elles collectent quelque 93 m€ contre 59 m€ fin 2012 soit une hausse de 57,6 % sur un an. Côté capitalisation, elles passent de 217 m€ à 307 m€ (+ 41,5 %). Preuve s'il en est que c'est dans les vieux pots que l'on fait la meilleure soupe !