Pas de « bulle immobilière » sur le marché parisien selon JLL

Une bulle immobilière se caractérise par une hausse rapide des prix sans rapport avec les fondamentaux de la valeur des actifs. La formation d’une bulle est souvent la conjonction de plusieurs facteurs : des anticipations trop optimistes, l’intention d’une durée de détention courte, avec spéculation sur des plus-values rapides. L’autre caractéristique de la bulle est, qu’après avoir enflé, elle éclate (krach) ou se dégonfle, entrainant une baisse des prix, plus ou moins brutale sur une durée plus ou moins longue.

Pas d’inversion de la prime de risque entre les taux immobiliers et l’OAT française en 2014

Historiquement, l’immobilier a toujours offert une prime de risque sur l’OAT à 10 ans. « En 2006-2007, le marché de l’investissement a dérogé́ à cette règle avec une prime « négative » pour les actifs prime parisiens dont le rendement était inferieur à celui des OAT », explique Virginie Houzé, Directeur Etudes & Recherche. Depuis, l’écart a été́ restauré et la décrue des taux à un niveau très bas maintient une confortable prime de risque pour les investisseurs (autour des 200 points de base). Les décisions récentes de la BCE ne devraient pas inverser cette tendance à court terme.

Pas de spéculation autour des financements

Alors qu’en 2006-2007 l’abondance de la dette et l’ingénierie financière sophistiquée avaient contribué à la surchauffe du marché, les investisseurs ont aujourd’hui un recours limité au levier financier. Et si les capacités de financements disponibles peuvent être perçues comme très importantes, il faut savoir qu'un grand nombre d’investisseurs (fonds souverains, compagnies d’assurances) investissent presque exclusivement en fonds propres, d'où une plus grande stabilité́ au marché.

Les investisseurs restent sélectifs : « tout ne se vend pas »

Contrairement à 2006-2007, la situation actuelle n’a pas (encore) attiré d’investisseurs inexpérimentés sur le marché immobilier français. Les investisseurs actifs sur le marché parisien sont expérimentés et très sélectifs. Ils ont mis en place des processus internes rigoureux et évitent les excès. Bref, «tout ne se vend pas que ce soit en raison des caractéristiques de l’actif, de son emplacement ou du prix ».

Le point de départ et les anticipations sur l'économie ou le marché locatif sont différents

Les éléments micro et macro-économiques utilisés par les investisseurs pour leurs cash-flows ne sont pas ceux de 2006-2007. En termes macro-économiques, la croissance annuelle du PIB approchait 2,5% en 2006-2007, alors qu’aujourd’hui il peine à dépasser significativement la croissance 0. En termes immobiliers, le loyer prime de bureaux est actuellement d’environ 735€/m2 contre 860€/m2 en 2007... et des anticipations jusqu’à 1 000€/m2.

Le panorama global de 2014 est différent de celui de 2006-2007. Le niveau des prix reste aujourd’hui à un niveau moindre de celui d’avant la crise. Le seul point commun aux deux périodes est le fort appétit des investisseurs et une demande globalement supérieure à l’offre. Avec une nuance toutefois, « les investisseurs qui étaient « nets vendeurs » en 2007 et à la recherche de plus-values, se positionnent maintenant comme acheteurs à la recherche de cash-flows dans le cadre de stratégies de détention plus longues (les assurances vie par exemple) », précise Stephan Von Barczy, directeur du département Investissement de JLL.