Accès Valeur Pierre: des efforts engagés pour une pérennisation du revenu

Accès Valeur Pierre (BNP Paribas REIM) bénéfice d’un portefeuille homogène, à la fois en termes de localisation (94% du patrimoine est à Paris et en Île-de-France), de classe d’actifs (90% en bureaux) et de taille. Grâce aux arbitrages et aux investissements réalisés au cours des deux derniers exercices, la SCPI affiche une bonne diversification du risque locatif : ses 108 immeubles sont loués à 365 entreprises et les 5 plus importants d'entre elles ne représentent que 16% des loyers.

2013 a confirmé une stratégie initiée depuis plus de 2 ans. A savoir une amélioration de la performance énergétique des bâtiments, tout en tout en maximisant la valeur verte du patrimoine. Sur le long terme, la société de gestion est « convaincue que cette démarche profitera à toutes les parties prenantes ». Pour ce faire, elle dispose de 3 leviers. La mobilisation des utilisateurs, l’amélioration de l’exploitation et les travaux d’aménagement et de rénovation. Sur ce dernier point, la stratégie de rajeunissement représente un effort significatif pour Accès Valeur Pierre tant en termes de dépenses de travaux (9,3m€ en 2013) qu'en termes de taux d’occupation, 1 / 4 environ de la vacance étant concentrée sur 4 actifs en rénovation lourde (Créteil, Levallois-Perret, Nanterre et Boulogne-Billancourt...). Ces efforts sont indispensables. Pour cause, 85 % du patrimoine indique actuellement un âge énergétique majoritairement « positionné dans des tranches d'âge inférieures aux années 90 ».

Pour le moment, le souci d'adapter le patrimoine aux exigences du marché ne s'est pas encore nettement traduit dans les chiffres. Le taux d'occupation financier atteint en moyenne sur l'ensemble de l'année 2013 87,6% (88,9% en 2012). Ce tassement conjugué à des  aménagements commerciaux» en vue de maintenir les locataires ou en attirer de nouveaux (ajustements de loyers, accompagnements commerciaux, franchise.. .) ont fait baisser le résultat distribuable. Il passe de 26,34€ en 2012 à 25,92 € ce qui a conduit à une distribution annuelle de 25,50€ (26,4€ en 2012). Un montant en recul de 3,4 % mais la société de gestion a décidé en parallèle d'augmenter le report à nouveau (0,42€ par part). Les réserves représentent désormais à 18,2 m€ soit 7,75€ par part (3,6 mois de distribution). Elles sont « satisfaisantes au regard des prévisions à trois ans des résultats d’exploitation».

S’agissant des premières projections 2014 de BNP Paribas Reim : la SCPI prévoit une distribution comprise entre 24,5€ et 25,5€... reste pour elle à espérer la réception des travaux et la location dans les mois à venir de 3 importants actifs (près de 10 000 m2) pour qu'elle améliore son résultat.