Une nouvelle SCPI de déficit foncier : Amundi Defi Foncier

Comme son nom le suggère la SCPI Amundi Defi Foncier permet de bénéficier du régime fiscal du « déficit foncier ». Ce dispositif consiste pour l'associé à pouvoir imputer sur ses revenus fonciers la quote part des dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration engagées par la SCPI sur ses immeubles. Puis d'imputer, dans la limite de 10700€, l'éventuel déficit foncier sur son revenu global. Plus simplement, les charges déductibles du revenu foncier viennent neutraliser les loyers perçus et en partie le revenu global de l'associé. Deux précisions. Ce régime n'est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales. D'autre part, le déficit foncier « non utilisé » reste imputable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs. Une vigilance s'impose. L'associé s'expose à perdre l'avantage fiscal en cas de revente de ses parts sur le marché secondaire avant le 31 décembre de la 3ème année suivant celle de la dernière imputation fiscale sur le revenu global. De plus l'avantage fiscal n'étant pas transmissible, la SCPI aura une liquidité et un marché secondaire quasi inexistants durant une période estimée par la société de gestion à environ 17 ans. Une longue période d'immobilisation qui tient compte du délai nécessaire à la liquidation totale du patrimoine.

La nouvelle SCPI lancée par Amundi Immobilier suit une logique d'investissement précise. Orientée majoritairement sur l'immobilier résidentiel, elle a pour objectif de se constituer un patrimoine d'immeubles à rénover pour, ensuite, les louer. Ses critères d'acquisitions retiennent en terme géographique l'ile de France et les grandes métropoles régionales. Du point de vue de la rénovation, il s'agit d'engager des travaux significatifs afin d'adapter un immeuble vieillissant aux standards locatifs actuels. Enfin, la diversification est assurée « selon les opportunités » par des investissements dans d'autres classes d'actifs (bureaux, commerces, hôtels...). Les avantages sont multiples. Pour une souscription de 10 000€ minimum, l'épargnant accède indirectement à de l'immobilier et au mécanisme du déficit foncier. Mieux, il dispose de revenus complémentaires potentiels qui « pourraient commencer en 2018 une fois le patrimoine constitué et les logements livrés et loués ». Enfin, si le capital et le rendement ne sont pas garantis Amundi Immobilier précise cependant que la rentabilité du placement « ne peut être appréciée qu'au terme des opérations et non au vu des seuls avantages fiscaux ».

L'augmentation de capital qui vient de s'ouvrir vise à augmenter le capital d’un montant maximum de 77,69 m€ (91,4 m€ prime d’émission incluse) représentant 45700 parts nouvelles plus 13,71m€ de prime d'émission. Le capital passe ainsi de 900 000 € à 92,3m€ (avec la prime d’émission).

Les modalités de la souscription prévoient un prix de part à 2 000€ (nominal de 1700 €, et 300€ de prime d’émission) incluant une commission de souscription de 11,50% TTC. Le minimum de souscription est de 5 parts (10 000€). L'ouverture de l'opération a débuté le 29 juillet 2014 pour se terminer le 16 décembre 2015. Attention, la clôture de la période de souscription peut intervenir à tout moment et sans préavis en cas de souscription intégrale avant cette date. A l'image d'autres opérations de ce type, la société de gestion se réserve la faculté de limiter l'augmentation de capital au montant effectivement souscrit à la date de clôture sous réserve qu'il représente au moins 75% du montant initial. Dans le cas contraire, elle pourrait proroger la période de souscription si l'émission n'est pas intégralement souscrite à la date de clôture ou en majorer le montant dans la limite maximum de 30 % du montant initial, si le montant initialement prévu est collecté avant le terme de l'opération. Le délai de jouissance des parts interviendra au dernier jour du mois de la souscription.

Précaution utile à destination de celui qui souhaite optimiser sa fiscalité, pour bénéficier du dispositif fiscal du déficit foncier 2014, l'épargnant doit souscrire des parts avant le16 décembre 2014.