Immofonds 4 pourrait voir sa vacance financière divisée par 2 d'ici la fin de l'année

En 2014, Immofonds 4 (La Française AM) a poursuivi son développement en totalisant une collecte nette de 13,4 m€ (+3,6%). Cette dynamique a eu 2 effets. D'abord, le marché secondaire est resté parfaitement fluide. Aucune part n’est en attente de retrait et la SCPI capitalise plus de 281 m€ (+ 5%) en fin d'année. Deuxième conséquence, Immofonds 4 a pu se positionner sur 5 nouveaux projets d’investissement en recourant notamment au crédit pour les financer « à taux bas, et optimiser leur rendement ». Malgré tout son endettement reste très faible (18,3m€). Il représente 6,82 % de sa capitalisation.

Dans le détail,  Immofonds 4 a pris une participation (9 %) dans 2 actifs au fait des nouvelles normes environnementales. Ces immeubles (« le Jazz », Boulogne-Billancourt, 7529m2 ; Panorama Seine & Dockside, Issy les Moulineaux 10021m2) ont vite pris preneur avec des locataires renommé (Michelin et Sodexho). Parmi les nouvelles entrées figurent également une parcelle (444m2, Ivry Sur Seine) qui va permettre de proposer au locataire actuel (groupe SPR) une trentaine de parkings ainsi qu’un ensemble de bureaux à Puteaux (10851m2) détenu à 15 % et encore sous garantie décennale jusqu'en 2020. Enfin il s'agit de l'extension du Vermont (Nanterre, 3610m2) à hauteur de 10 % dont les travaux démarrés en septembre 2014 devraient s'achever en avril 2016. Au total, Immofonds 4 a déboursé quelques 31,64m€ (4230m2) et augmenté son patrimoine en exploitation à 119 761 m².

En parallèle, deux arbitrages ont été réalisés: des bureaux vacants à Rennes (3349m2, 2,8m€) et une parcelle de terrain à Nanterre (135k€). D'après la société de gestion, le plan de cessions devrait être intensifié en 2015 afin de moderniser le patrimoine.

Côté activité locative, 2014 « comme en 2013, a été principalement consacrée au maintien des locataires en place. Malgré une augmentation du stock de locaux vacants de 1 696 m² sur un an, et un total de 9 826 m² à fin décembre (vs 8130m2 en 2013), le taux d’occupation financier s’établit à 89,8% en très légère progression par rapport à 2013 ( 89,6%)

La stabilité de l'activité locative n'est pas sans effets. Elle a nécessité la mise en place de mesures d’accompagnement, se traduisant par la création de franchise de loyers ou de participation à des travaux, pour préserver la SCPI d’un risque de vacance bien plus coûteux. En contrepartie, les recettes locatives brutes ont donc sensiblement diminué (11,39m€ vs 12,51m€). Du coup, la distribution a été ajustée. La SCPI clôture l’exercice avec un dividende de 9,66€ (vs 10,32€), correspondant à un taux de distribution de 4,81 % (vs 5,13%) pour un prix de part inchangé de 201€. Hélas, le report à nouveau a bien fondu. Il passe de 0,79€ à 0,33€.

Les perspectives 2015 pourraient apporter de bonnes surprises. Immofonds 4 enregistre une sensible amélioration de son taux d'occupation financier (92%). L’arbitrage d’un actif vacant (St Herblain, 1308m2, 300k€) « permet au global une nette réduction du stock vacant ». Mieux encore 4 autres biens sont sous promesse de vente ou en exclusivité pour un arbitrage d’ici la fin de l’année… Selon la Française AM ils « représentent la moitié de la vacance financière de la SCPI ». Pour le moment et en dépit d’un taux d’occupation favorable, les perspectives de recettes locatives de l’exercice 2015 subordonnées à l’absence d’indexation, à l’ajustement des valeurs locatives et des mesures d’accompagnement incluses aux baux signés ou renouvelés vont continuer de peser sur le résultat. En conséquence, les deux  premiers acomptes trimestriels se sont élevés à 2,28€ (vs 2,46€) niveau qui se devrait « maintenir lors du prochain trimestre 2015 ».