Investissement locatif : immobilier en direct ou SCPI ?

L’immobilier locatif est le « réflexe habituel » pour préparer sa retraite, se constituer un patrimoine et transmettre un bien tangible à ses enfants. Depuis 15 ans, cette décision « correspond pour 90% des investisseurs à l’immobilier d’habitation en direct qui est loué à une personne physique », précise Guillaume de Lonlay, directeur associé de Lonlay & Associés. Pourtant, les belles années de l’immobilier locatif résidentiel sont aujourd’hui malmenées. La flambée des prix a fait baisser les rendements quant à la fiscalité elle est aussi versatile que lourde. Du coup, les épargnants font grise mine et ils sont « de plus en plus nombreux à se tourner vers l’achat de parts de SCPI » un placement qui leur permet de percevoir des revenus locatifs sans avoir à se préoccuper de la gestion. Ont-ils raison ?

Acheter un bien en direct demande du temps. Trouver celui qui procure une bonne rentabilité et en assurer la gestion quotidienne en demande d’avantage. Rien de tout cela dans les SCPI. Construites autour d’un patrimoine diversifié (bureaux, commerces, logements, entrepôts etc..), elles sont pilotées par des professionnels aguerris alors que « le talon d’Achille du propriétaire-bailleur, c’est la gestion locative avec les risques d’impayés de loyers et de vacance locative ». Par ailleurs, le choix pour nombre d’entre elles de se diriger vers l’immobilier tertiaire bien plus lucratif que le segment résidentiel nécessite « une certaine expertise » dans la gestion des baux commerciaux. Ce n’est pas tout. Là où « en moyenne, un épargnant allouera 80.000 à 100.000€ dans des parts de SCPI », il faut qu’il table plutôt sur un budget d’environ 150.000 à 200.000 € pour acheter un logement locatif. Le double !

Sur la question du rendement, le taux de distribution en 2016 des SCPI d’entreprise s’est étalé de 4,56% (SCPI « Bureaux ») à 5,07% (SCPI « spécialisées »). Cette performance marque un recul mesuré par rapport à 2015 et s’explique concomitamment par le léger retrait des revenus distribués (- 2,63%) et la hausse (2,34% en moyenne) du prix de parts (source Aspim). Par comparaison, l’immobilier locatif en direct est bien moins rémunérateur. «Pour un achat dans de l’immobilier haussmannien de qualité à Paris, la rentabilité avoisine 1,2% brut », précise Daniel Znaty, directeur de l’immobilier à l’UFF. Quant au locatif neuf, il « atteint rarement plus de 4% brut », analyse pour sa part Corinne Coccetta, responsable du service immobilier chez Equance. Enfin, si l’on tient compte de l’encadrement des loyers, de potentiels travaux et (ou) de l’assurance pour loyers impayés, « ce placement sera encore moins rentable dans les années à venir » alerte Christine Chiozza-Vauterin, responsable de l’offre immobilière à la Banque Privée 1818. Et les frais ? dans les 2 cas ils sont élevés ! Les frais de souscription d’une SCPI varient entre 8 et 10% quand les frais de notaire pour l’achat d’un bien en direct avoisinent 8%. A cela ajoutons les frais de gestion : Ils sont de l’ordre de 1% dans les SCPI et entre 6% et 9% HT des loyers encaissés sur l’année quand le bien est confié à un gestionnaire.

Le manque des liquidités des SCPI a été en grande partie résolu depuis la nouvelle organisation du marché secondaire en 2002. Du coup, « le risque de la revente des parts est très faible…à condition que le vendeur s’aligne sur le prix du marché ». Toutefois, Daniel Znaty insiste sur le fait qu’il n’oriente pas vers les SCPI un épargnant ayant besoin rapidement de liquidités. Pour cause, l’immobilier comme les SCPI à horizon de placement à long terme ! Le spécialiste précise : « Depuis quatre-cinq ans, les SCPI dédiées à l’immobilier tertiaire se portent bien et collectent beaucoup. C’est inflationniste. Ce marché est cyclique. Nous ne sommes pas à l’abri d’une certaine tension. Ce qui rendrait la revente plus incertaine à moyen terme. » C’est pourquoi il recommande de ne « pas être pieds et poings liés à un seul produit». Enfin, si un particulier peut revendre son bien quand il le veut, il convient toutefois de modérer cet avantage. Ainsi, pour Corinne Coccetta : «en cas de nécessité, les SCPI peuvent être revendues plus facilement qu’un logement loué, de façon progressive et bien souvent au prix du marché, ce qui n’est pas forcément le cas avec un bien s’il y a urgence ».