Recourir au crédit pour investir en SCPI : une stratégie gagnante en période de taux baissiers

Des taux de crédit immobilier qui amorcent enfin une baisse

Après de nombreux mois de hausse continue, sous l’impact du resserrement monétaire opéré par la Banque centrale européenne (BCE) depuis juillet 2022, les taux des crédits immobiliers semblent entamer aujourd'hui un nouveau cycle baissier, partant d’un niveau historiquement haut. En effet, selon le site empruntis.com, le taux d’emprunt immobilier moyen sur une durée de 20 ans en France a atteint un maximum de 4,35% en décembre 2023 alors qu’il était seulement de 1,00% en janvier 2022. Depuis le début de l’année 2024, ce taux moyen reflue légèrement pour se situer à 3,95% en avril.

Alors que la Banque centrale européenne va probablement démarrer son cycle d’assouplissement monétaire à partir du mois de juin avec des anticipations de 75 ou 100 points de base de baisse des principaux taux directeurs d’ici fin décembre, il est probable que les taux d’emprunt immobilier suivent le même chemin. On va donc retrouver pour les investisseurs, une capacité à emprunter dans des conditions intéressantes, les banques étant – dans ces conditions – plus aptes à rouvrir le robinet du crédit pour leurs clients. Cette situation, à nouveau favorable aux emprunteurs, va leur permettre de maximiser l'effet de levier lié au financement bancaire.

L'intérêt de l'effet de levier pour investir dans les SCPI

En souscrivant à des parts de SCPI à crédit, les investisseurs peuvent bénéficier pleinement de ce que l’on appelle l’effet de levier, un avantage qui n’est quasiment pas accessible sur les instruments financiers. Ainsi, les épargnants qui investissent à crédit en SCPI n'ont à débourser qu'une partie seulement du montant total de leur investissement, le crédit bancaire finançant le solde.

Concrètement, avec un apport personnel de seulement 30% et un crédit sur 20 ans au taux de 3,95%, un investissement de 100 000 euros dans une SCPI ne nécessiterait qu'un apport de 30 000 euros. Le rendement potentiel de la SCPI – actuellement supérieur à 6% par an sur les meilleurs véhicules – serait alors nettement supérieur au coût du crédit.

Dans cet exemple, un emprunt de 70 000 euros à 3,95% sur 20 ans, hors assurances donnerait lieu à une mensualité de remboursement de 442 euros, assurance comprise : hypothèse d’un taux d’assurance de 0,34% par an. Symétriquement, les 100.000 euros investis en SCPI avec un rendement (non garanti) de 6% assureraient un revenu annuel de 6 000 euros, soit 500 euros par mois.

Un tel investissement serait donc légèrement gagnant en trésorerie, sachant qu’au bout de 20 ans, le crédit sera amorti et le capital de l’épargnant aura plus que triplé, sous l’hypothèse (non garantie) que les parts de SCPI conservent la même valeur sur 20 ans.

Un avantage fiscal non négligeable

Cerise sur le gâteau, l'investissement dans les SCPI à crédit ouvre droit à un avantage fiscal non négligeable par le biais de la déduction des intérêts d’emprunt et du coût de l’assurance des revenus fonciers générés par le placement. Cet abattement implicite de fiscalité vient encore bonifier le rendement global de l'opération pour l’investisseur.

Concrètement, sur l’exemple donné précédemment, la quote-part des intérêts d’emprunt et de l’assurance sur les premières mensualités de remboursement est supérieure à 250 euros, ce qui revient à déduire sur la première année environ 3 000 euros d’intérêts d’emprunt et de primes d’assurance emprunteur. La fiscalité ne s’appliquera donc pas sur les 6 000 euros de revenu foncier, mais sur seulement la moitié. Pour les contribuables fortement imposés, c’est un avantage à ne pas négliger. Bien sûr, cet avantage fiscal s’estompe progressivement au cours du temps et de l’amortissement du capital de l’emprunt immobilier.

Au final, le recours au crédit immobilier pour investir dans les SCPI apparaît comme une stratégie particulièrement adaptée dans le contexte actuel de taux qui amorcent une décrue, alors que les rendements obtenus sur les meilleures SCPI dépassent aujourd’hui 6% ! Cette stratégie d’investissement permet aux épargnants de démultiplier leur apport initial tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse sur les premières années de l’opération.

Avertissements :

Acheter des parts de SCPI  est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Cette communication a un caractère commercial, n'est pas un document contractuel ou un document d'information requis par une quelconque disposition législative, et n'est pas suffisante pour prendre une décision d'investissement. Vous êtes invité à consulter les documents d'information avant toute décision d’investissement.