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L’année 2017 : un très bon cru pour les valeurs d’expertises des SCPI

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Les valeurs d’expertises des SCPI sont des éléments importants car elles ont une influence sur le prix de souscription des SCPI à capital variable, et également des SCPI à capital fixe en phase d’augmentation de capital. Pour beaucoup de SCPI, ces valeurs sont à la hausse ! 

La valeur d’expertise d’une SCPI, qui correspond à la valeur estimée de revente des biens immobiliers détenus par cette SCPI, est établie régulièrement par un expert indépendant.  Le Code Monétaire et Financier (article L 214-94) stipule que le prix de souscription de parts d’une SCPI doit être compris dans une fourchette de plus ou moins 10% autour de la valeur de reconstitution de la société, elle-même basée principalement sur la valeur d’expertise des immeubles de la SCPI. Leur augmentation constitue de fait un bon présage...

Sur l’année écoulée, ce sont sans surprise les valeurs d’expertises des SCPI « Parisiennes » qui ont le plus progressé, que ce soit sur le secteur des bureaux ou des commerces. Ces emplacements, en particulier le quartier central des affaires de Paris (QCA), sont aujourd’hui très recherchés par les locataires, avec des taux de vacance au plus bas historique (2,5% seulement au 1er trimestre 2018 sur les actifs de bureaux dans Paris Centre Ouest, au plus bas depuis 2001 d’après CBRE).

Un petit nombre de SCPI seulement ont un patrimoine majoritairement situé dans Paris intra-muros. Sur les actifs de bureaux, quelques SCPI sont dans ce cas : il s’agit par exemple de Accès Valeur Pierre gérée par BNP Paribas REIM (55% Paris), Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi Immobilier, 50% Paris), Sélectipierre 2 (Fiducial Gérance, 71% Paris), Ufifrance Immobilier (Primonial REIM, 61% Paris) ou Le Patrimoine Foncier (Foncia Pierre Gestion, 67% Paris). Les valeurs d’expertise à périmètre constant de ces SCPI ont significativement progressé en 2017 : de +2% environ pour Rivoli Avenir Patrimoine ou Ufifrance Immobilier, +5% pour Sélectipierre 2, +5,5% pour Accès Valeur Pierre et même +7,41% pour Le Patrimoine Foncier !

Sur les actifs de commerces, les Actipierre 1,2,3 gérées par AEW Ciloger ont également un beau patrimoine Parisien (entre 51% et 71% à Paris intra-muros). Là aussi, les hausses d’expertises sont au rendez-vous en 2017 : +3,11% pour Actipierre 2, +4,59% pour Actipierre 1 et +4,95% pour Actipierre 3 !

Mais la palme de la hausse des prix d’expertise revient sans nul doute à une SCPI spécialisée dans les résidences hôtelières - Logipierre 3 - gérée par le groupe Fiducial Gérance, et cette fois-ci assez peu investie à Paris (28% seulement) : +8,6% sur l’expertise 2017 par rapport à 2016 ! Le gérant précise pour justifier cette hausse de la valeur d’expertise que « l’augmentation de la valeur du portefeuille est principalement due à une compression des taux de capitalisation, la fourchette des taux de capitalisation retenus par l’expert passant de 6,0 %-5,0 % à 5,8-4,6 %. »

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