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SCPI Accès Valeur Pierre : la décote se résorbe progressivement au 1er trimestre

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La SCPI Accès Valeur Pierre de BNP Paribas REIM est issue de la fusion en 2012 de 3 SCPI historiques du groupe BNP Paribas : Accès Pierre, Valeur Pierre Alliance et Valeur Pierre Union. Avec une exposition importante sur de beaux immeubles du quartier central des affaires parisien et un capital fermé, c’est une SCPI à part dans l’univers de la pierre papier, accessible uniquement sur un marché secondaire organisé de façon hebdomadaire par la société de gestion.

Avec presque 1,3 milliards € de capitalisation, c’est tout simplement la plus grosse SCPI à capital fixe du marché. La valeur de réalisation d’Accès Valeur Pierre a été communiquée par la société de gestion dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI (1er trimestre 2019) à 638,34 € par part au 31/12/2018, en hausse de 2,7% sur 1 an. C’est une des valeurs clés de la SCPI qui seront soumises à l’approbation des associés lors de la prochaine assemblée générale annuelle qui se tiendra le 25 juin 2019.

La valeur de réalisation correspond au prix que percevrait un porteur de part de la SCPI si l’intégralité du patrimoine était vendue à sa valeur de marché. Mais pour un souscripteur, le prix de souscription de la SCPI intègre des frais comme pour tout achat immobilier, en particulier les droits de mutation (sorte de taxe sur les transactions immobilières). Il est donc plus pertinent de parler de la valeur de reconstitution de la SCPI, qui intègre frais et taxes inhérents à l’achat des immeubles détenus en portefeuille.

Au 31/12/2017, la valeur de reconstitution d’Accès Valeur Pierre était de 758,78 € par part. BNP Paribas REIM ne communique pas encore la valeur de reconstitution au 31/12/2018, mais son évolution est en toute hypothèse comparable à celle de la valeur de réalisation : la valeur de reconstitution serait donc potentiellement autour de 780 € par part à fin 2018. Et c’est là que cela devient intéressant : lors de la dernière confrontation de l’année 2018 sur le marché secondaire, des souscripteurs ont pu acheter des parts de la SCPI Accès Valeur Pierre à 538,02 €, soit avec une décote de l’ordre de 30% !

Depuis le début de l’année 2019, le prix de la part a fortement augmenté sur le marché secondaire, passant à 581,94 € lors de la confrontation de fin avril (+ 8,16% depuis le 1er janvier). Mais la décote n’en demeure pas moins très significative, autour de 25%. Une opportunité rare sur un marché de la pierre papier où il y avait en moyenne 4 à 5 fois plus d’acheteurs que de vendeurs en 2018…

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