Immobilier de bureau dans les quartiers d’affaires centraux: des taux « prime » au plus bas historique

Savills estime que dans un certain nombre de capitales, les taux de rendement des actifs de bureaux « prime » ont cassé la barre symbolique des 3% ; c’est le cas notamment à Hong-Kong, où le marché est aujourd’hui à 2,43% sur ces actifs en QCA. Deux villes allemandes sont également en-dessous de la barre des 3% : Francfort et Berlin à 2,9%. Tokyo serait également descendue à 2,9%. D’après Savills, les trois villes ayant le plus performé en terme de baisse du taux de rendement sur les 3 dernières années sont Melbourne (-1,74%), Pékin (-1,32%) et Berlin (-1,2%).

1 point de rendement en moins sur un actif de bureau, cela peut sembler marginal, mais lorsque l’on traduit cette variation de rentabilité en terme de prix les choses prennent une toute autre dimension : passer par exemple de 4% à 3% de rendement, à loyer inchangé, cela signifie en effet une hausse de 33% du prix au m2 ! Et cerise sur le gâteau, les capitales ayant le plus performé comme Berlin ont aussi connu des hausses significatives des niveaux de loyers, ce qui induit des hausses de valorisations métriques encore plus importantes.

Malgré ces indicateurs qui pourraient faire craindre une surchauffe, le mouvement de réduction des rendements enclenché au niveau mondial ne semble pas sur le point de s’arrêter : l’étude menée par Savills prévoit que 2 autres capitales cassent la barre des 3% à la baisse d’ici la fin de l’année 2019 : Paris et Amsterdam (actuellement à 3% et 3,5%).

En conclusion de son étude, Savills livre une analyse nuancée sur les ressorts qui sous-tendent ce mouvement de baisse des taux de rendement immobiliers, arguant que la relation avec le niveau des taux d’intérêt financiers devient moins lisible du fait de l’évolution des profils des investisseurs et de la moindre proportion d’opérations réalisées avec le concours d’un financement bancaire.

« Si le rapport entre les rendements immobiliers et les taux de base est devenu moins fort, il n'est nullement rompu », analyse Mat Oakley, directeur de la recherche pour le Royaume-Uni et l'Europe chez Savills, « Les investisseurs qui regardent à travers une multitude de types d'actifs, en particulier ceux qui recherchent un revenu sûr à long terme, atteindront un moment où le rendement des obligations souveraines deviendra suffisamment attractif pour les inciter à choisir celles-ci plutôt que les biens immobiliers. Dans un avenir prévisible, cependant, les bureaux de prestige dans les villes principales du monde resteront attractifs, avec une concurrence féroce pour les meilleurs actifs ».