Le marché du crowdfunding immobilier : un rendement attractif pour un risque historiquement faible

Le taux de défaut historique observé sur cette typologie de financement est extrêmement faible : cela fait de l’investissement en crowdfunding immobilier un outil patrimonial très recherché, notamment sur des durées de placement assez courtes : débouclage au terme de 12 à 36 mois, en général.

Le fonctionnement du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding (ou financement participatif) immobilier permet aux épargnants d’investir sur des projets de rénovation ou de promotion immobilière résidentielle ou tertiaire à partir de quelques centaines d’euros. Les projets de crowdfunding immobilier sont proposés par des plateformes collectives réglementées. En pratique, l’investisseur détient des titres de créance ou des parts sociales d’une société (SAS, SA, SARL, etc…) créés autour d’un projet immobilier. Il s’agit d’un investissement financier, même si le sous-jacent est immobilier.

Dans une opération de crowdfunding immobilier, trois types de risques sont pris par l’investisseur :

1. le risque de défaut du promoteur ;
2. le risque de retard de la construction ;
3. le risque de commercialisation du programme.

Des garanties adaptées au projet sont apportées dans la structure, avec la définition d’un seuil de déclenchement en cas de problème majeur de solvabilité comme une caution de la holding, des actifs réels dans une foncière en garantie ainsi qu’une caution personnelle du dirigeant. Au débouclage de l’opération, en l’absence de retard ou de défaut, l’épargnant récupère son capital et les intérêts d’emprunt payés par le promoteur immobilier.

Un rendement annualisé au-dessus de 9% depuis 2019 malgré les turbulences économiques

Historiquement, la rentabilité financière du crowdfunding immobilier est bien supérieure à celle d’un investissement immobilier en direct : 9,40% de TRI moyen en 2022 (source : Mazars et Financement Participatif France) après 9,20% en 2019, 9,30% en 2020 et 9,21% en 2021. Ces résultats sont impressionnants compte tenu des chocs successifs encaissés par l’économie depuis trois ans : la crise du Covid-19 puis la guerre en Ukraine, la forte hausse des taux d’intérêt de marché (+300 points de base sur les taux longs français en 2022) et le retour de l’inflation. Pour le moment, ces différents éléments n’ont pas eu d’impact visible sur la performance de ces placements.

À noter : La fiscalité appliquée sur ce type d’investissement correspond au régime des revenus financiers qui bénéficient du prélèvement forfaitaire unique au taux de 30%. Pour les contribuables dont le taux marginal d’imposition se situe dans la tranche à 30% ou au-delà, il s’agit d’un avantage indéniable par rapport au régime des revenus fonciers appliqué aux placements immobiliers (taux marginal + prélèvement sociaux de 17,2%).

Un autre avantage à ne pas négliger ? Les taux de rendement moyens historiques de plus de 9% procurés par l’investissement en crowdfunding immobilier sont obtenus sur des durées assez courtes : 21,4 mois en moyenne sur les 32 plateformes spécialisées participant à l’étude annuelle de Mazars et FPF.

Une collecte qui progresse chaque année depuis 2015

Depuis 2015, ce sont environ 4 milliards d’euros collectés sur le crowdfunding immobilier, dont 40% (soit 1,6 milliard d’euros) enregistré en 2022. Depuis 2016, la croissance est quasiment exponentielle, frôlant ou dépassant certaines années les trois chiffres :

• +83% en 2017 ;
• +83% en 2018 ;
• +102% en 2019 ;
• +35% en 2020 ;
• +106% en 2021 ;
• +40% en 2022.

Depuis la loi Pacte de 2019 qui a permis un relèvement du plafond légal des projets de financement participatif de 2,5 à 8 millions d’euros, on assiste à un véritable changement de dimension du marché : la taille unitaire moyenne des projets a atteint quasiment 1 million d’euros en 2022 après un peu plus de 900.000 d’euros en 2021, moins de 700.000 d’euros en 2019 et légèrement plus de 500.000 euros en 2018.

Concernant le nombre de projets financés, l’augmentation est également spectaculaire en quelques années :

• 608 projets en 2020 ;
• 1346 en 2021 ;
• 1628 en 2022.

Pour rappel, il y avait moins de 200 projets financés par an jusqu’en 2016.

Si le montant moyen financé par projet est en hausse régulière depuis plusieurs années, le ticket moyen par épargnant reste à des niveaux assez faibles, signe d’une grande accessibilité de ce marché aux épargnants : 4711 euros de montant engagé en moyenne par investisseur sur l’année 2020, 2871 euros en 2021 et 5999 euros en 2022. En général, ce sont entre 100 et 400 épargnants qui investissent par projet (165 en moyenne sur l’année 2022).

Un taux de défaut historique très faible

Aujourd’hui, on peut dire que le risque de perte sur le crowdfunding immobilier est historiquement faible avec un recul d’une dizaine d’années. En effet, le taux de défaut moyen cumulé était de 0,09% en 2021 (ratio du nombre de projets avec une perte de capital et/ou d’intérêts sur l’ensemble des opérations financées depuis 2012).

Néanmoins, au cours de l’année 2022, le taux de retards de remboursement de plus de 6 mois – qui était de moins de 7% jusqu’en 2021 – a atteint le seuil de 12% ! Aujourd’hui, il s’approcherait de 14% selon les estimations de la plateforme HelloCrowdfunding. Sur ces 319 projets en cours affichant un retard supérieur à 6 mois, une trentaine d’opérations sont en difficulté avec des retards de plus de 3 ans, pouvant parfois monter jusqu’à 5 ou 6 ans.

Par conséquent, le taux de défaut cumulé réel devrait sans doute s’approcher de 1% selon HelloCrowdfunding, soit une cinquantaine d’opérations sur un total de 5.000 projets financés depuis 2015. Selon Antoine Tillet, Directeur du pôle Relations Investisseurs de la plateforme de crowdfunding Homunity, le taux de défaut devrait probablement augmenter en 2024 compte tenu de la conjoncture actuelle. Certains professionnels estiment que le nombre de défauts pourrait approcher la centaine de dossiers, soit environ 2% des projets lancés.

Ce taux de défaut – certes, en augmentation – reste néanmoins très faible au regard de la rémunération espérée sur ce type de placement. Un constat rassurant qu’énonce clairement le président de Financement Participatif France (FPF), Damien Guermonprez. Il insiste également sur le faible nombre d’impayés et sur le fait que « les intérêts continuent de courir » sur ces opérations. Antoine Tillet est sur la même longueur d’ondes : il décrit le crowdfunding immobilier comme « un excellent outil de diversification qui ne doit pas représenter plus de 10% de son patrimoine ». Une façon de s’en convaincre est de considérer le nombre de projets remboursés sur les 2 dernières années : 474 opérations pour 301 millions d’euros de capitaux remboursés aux épargnants en 2021, et 561 projets remboursés en 2022 pour un montant global de 382 millions d’euros.