Analyse du marché des bureaux en régions par BNP Paribas Real Estate : l’activité locative s’inscrit au-dessus de la moyenne décennale au 1er semestre 2023

Plus de 800.000 m² ont été placés auprès des utilisateurs au 1er semestre 2023

Selon l’expert immobilier BNP Paribas Real Estate, le marché locatif des surfaces de bureaux sur les 17 principales métropoles régionales françaises affiche une baisse de 15% au 1er semestre 2023 par rapport à la même période de l’année dernière avec 809.390 m² commercialisés. Néanmoins, ce chiffre reste supérieur d’environ 10% à la moyenne décennale et similaire au score observé au 1er semestre 2021, en pleine période de pandémie.

« Ce qui est rassurant, bien que le résultat soit en baisse par rapport au 1er semestre 2022, c’est qu’il reste comparable au 1er semestre 2021, mais surtout au-dessus de la moyenne décennale à hauteur de 10 %. En comparaison, l’Île-de-France affiche quant à elle, une baisse de 18% par rapport à sa moyenne à long terme », résume Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge du pôle Régions. « Si l’on se place au niveau européen, nous constatons que Lyon est devant Barcelone ou Amsterdam, que Bordeaux fait mieux que Cologne ou Vienne et que Lille dépasse Luxembourg, tandis que Toulouse surperforme Dublin », complète-t-il.

Certaines villes régionales affichent des hausses d’activité spectaculaires

Un retour à la normale se confirme au sommet de la hiérarchie des villes régionales avec Lyon qui conforte logiquement sa 1ère place au classement : 115.000 m² placés au S1 2023, en baisse de 22% sur un an. Lyon avait brièvement perdu sa première place au 1er semestre 2022, détrônée à l’époque par Lille. Cette fois-ci, Bordeaux s’inscrit à la seconde place avec un volume de 99.000 m², en hausse de 49% par rapport au premier semestre 2022 ! Lille prend la troisième place avec un volume d’activité de 93.000 m², en baisse de -45%. Ensuite, nous trouvons :

• Toulouse avec une belle hausse de 18% (74.000 m² placés) ;
• Aix/Marseille avec un volume placé proche de sa moyenne décennale (63.000 m² vs 65.000 m²), mais en retrait de 27% par rapport au S1 2022.

À noter la progression significative de Nice/Sophia (+15% à 43.000 m²) qui rejoint le top 10, tout comme Rouen – ce qui était moins attendu – qui affiche une progression spectaculaire de plus de 150% à 28.500 m² !

Les moyennes surfaces sont les plus résilientes

D'autre part, BNP Paribas Real Estate note que les différentes typologies de surfaces ne sont pas toutes affectées de la même manière par le ralentissement du marché locatif. Alors que les moyennes surfaces (entre 1.000 m² et 5.000 m²) progressent de plus de 8% par rapport au 1er semestre 2022, les petites surfaces sont plus touchées par la morosité immobilière avec un volume d’activité en retrait de 18%. Quant aux grandes surfaces (plus de 5.000 m²), elles affichent un recul beaucoup plus conséquent de -40%.

Parmi les opérations d’envergure enregistrées en régions au 1er semestre 2023, on retiendra :

• la prise à bail de 16.200 m² à Bordeaux par la CPAM et celle de la SNCF pour 10.000 m² ;
• la prise de bail d’Airbus Protect (5.500 m²) à Toulouse ;
• une prise à bail de la SNCF à Lille pour 8.000 m² ;
• le nouveau campus de l’ESG de 6.200 m² à Montpellier ;
• la location par la société NXP (semi-conducteurs) de 6.000 m² à Nice ;
• les deux baux signés à Lyon par Materi’act (6.400 m²) et Omnes (5.600 m²).

En termes d’activités sectorielles des locataires, BNP Paribas Real Estate observe une domination des secteurs public et juridique avec 16% des volumes placés chacun, suivis par l’industrie (15%) et le secteur banque-finance-assurance avec 14%. « La bonne nouvelle, c’est que nous constatons une meilleure répartition des volumes placés entre les différents secteurs versus l’an dernier où le secteur public était largement représenté avec 29% du volume global placé », analyse Jean-Laurent de La Prade.

Une offre disponible et des valeurs locatives qui augmentent légèrement

L’augmentation de l’offre disponible est très maîtrisée sur les 6 premiers mois de l’année : +4% à 2,4 millions de m² disponibles à un an. Cela démontre l’absence de bulle spéculative sur ces marchés de bureaux régionaux. La production d’immeubles neufs est adaptée au contexte actuel de repli de l’activité locative puisqu’on observe une quasi-stabilité de l’offre neuve (+1%) qui ne représente que 33% de l’offre globale.

Sur le front des valeurs locatives, la plupart des villes régionales subissent des hausses de loyers. « Cela résulte des tensions sur nos marchés, avec des taux de vacance historiquement faibles. Les écarts de loyers dans le neuf entre les régions et l’Île-de-France demeurent importants, ce qui permet aux valeurs locatives régionales d’être attractives et de bénéficier encore d’une marge de progression », estime Jean-Laurent de La Prade. Les loyers « top » des immeubles neufs vont de 165 euros HT/HC/m² à Orléans à 330 euros HT/HC/m² à Lyon.

1,1 milliard d'euros investis sur les marchés régionaux de bureaux

L’investissement en immobilier de bureau régional a subi un coup d’arrêt au 1er semestre 2023 avec une baisse de 31% sur un an, à 1,1 milliard d'euros. Néanmoins, BNP Paribas Real Estate constate que ce niveau reste sensiblement supérieur à celui de 2018 : 996 millions € au S1. « Cette baisse s’explique principalement par le fort recul des VEFA et le moindre appétit des SCPI », observe Jean-Laurent de La Prade.

Comme sur l’activité locative, Lyon se retrouve en tête du classement des investissements avec 228 millions d'euros engagés, suivie par Toulouse (154 millions d'euros), Bordeaux (110 millions d'euros), Lille (100 millions d'euros) et Nantes (83 millions d'euros). BNP Paribas RE mentionne une transaction emblématique à Lyon pour un montant de 102 millions d'euros : l’acquisition de l’immeuble CANOPEA –WELINK par AEW CILOGER.

Concernant les taux de rendement immobiliers « prime », ils continuent sans surprise leur mouvement de décompression, avec une amplitude plus ou moins importante selon les villes : Lyon (+ 50 points de base à 4,50%) et Lille (+ 40 points de base à 4,80%) encaissent les plus fortes hausses de rendement, alors qu’à l’autre extrémité du spectre, Aix/Marseille ne progresse que de 5 points de base à 4,45 %.