La SCPI AEW Paris Commerces distribue plus de 6% à ses associés en 2023

En 2023, AEW annonce ainsi avoir délivré un taux de distribution (TD) de 6,12% à ses associés, se faisant la 2ème SCPI de commerces la plus performante après Capiforce de Fiducial Gérance (TD 2023 de 6,81%) qui est elle aussi à capital fixe.

Un patrimoine dont la valeur reste supérieure de 18% à son prix de revient

« Dans un contexte de ralentissement brutal des volumes d’investissement en immobilier d’entreprise dans l’attente d’une baisse des prix par les vendeurs et d’un ajustement concomitant des valorisations, l’estimation du patrimoine d’AEW Paris Commerces s’établit à 338,6 millions  d'euros en fin d’année 2023 », détaille la société de gestion AEW dans le dernier bulletin trimestriel d’information de la SCPI AEW Paris Commerces, au titre du 4ème trimestre 2023.

Il s'agit d'une baisse substantielle (environ -6%) par rapport à la valeur du patrimoine au 31/12/2022 de 359,5 millions d'euros, publiée dans le dernier rapport annuel. Néanmoins, il convient de pondérer cette diminution de valeur relativement aux deux points suivants :

1. Le dernier prix net vendeur de la SCPI AEW Paris Commerces sur le marché secondaire est de 282,70 euros par part, ce qui représente une décote d’environ 15% par rapport aux nouvelles valeurs d’expertises ;
2. Malgré la baisse encaissée en 2023, la valeur du patrimoine au 31/12/2023 reste supérieure de 18% à son prix de revient.

Compte tenu de l’état du marché immobilier et de l’absence de collecte du fait de sa structuration à capital fixe, la SCPI AEW Paris Commerces n’a effectué aucun investissement au cours de l’année 2023. Un seul arbitrage a été réalisé au 1er semestre sur un actif régional pour un montant de 1,5 million d'euros.

Aujourd'hui, le patrimoine d’AEW Paris Commerces est composé à 96% de commerces de pied d’immeuble et à 4% de centres commerciaux. Il est situé pour 64% dans Paris intra-muros et 34% en Île-de-France, hors Paris, soit seulement 2% en régions. Son patrimoine se répartit sur 251 actifs d’une surface locative globale de 71.500 m² et comporte 358 baux signés.

AEW précise rester « attentive aux opportunités d’acquisitions compatibles avec la stratégie d’investissement et l’essence de la SCPI dans un environnement fluctuant ».

Un TOF de 96% au T4 2023 

Sur AEW Paris Commerces, la gestion locative a toujours été de grande qualité avec des taux d’occupation financier (TOF) largement supérieurs aux moyennes de marché. Au 4ème trimestre 2023, le TOF atteint ainsi 96%, avec une moyenne sur l’année de 96,07% contre 95,50% en 2022.

Pour mémoire, le TOF reconstitué à partir des trois SCPI Actipierre 1, 2 et 3 pondérées par leurs encours antérieurement à la fusion s’établissait à environ 91% à la fin de l’année 2020, un point bas atteint au paroxysme de l’épisode Covid-19.

6,12% de taux de distribution en 2023

Avec des acomptes sur dividende de 4,50 euros versés sur chacun des 4 trimestres, la distribution annuelle 2023 s’est élevée à 18,00 euros par part sur la SCPI AEW Paris Commerces, un chiffre en hausse de 3,44 % par rapport à 2022 (17,40 euros par part) et de 7,14% par rapport à 2021 (16,80 euros).

En effectuant le calcul sur la référence du prix acquéreur moyen de 2022 (294,13 euros frais inclus) comme communiqué par AEW, le taux de distribution 2023 d’AEW Paris Commerces s’établit officiellement à 6,12%, re-franchissant pour la première fois le seuil symbolique de 6% depuis plus de 10 ans. Sur la base du prix constaté le 1er janvier 2023 (dernière confrontation de fin décembre 2022 sur le marché secondaire de 276 euros frais inclus), le taux de distribution 2023 s’inscrirait même à 6,52% ! Le « taux de distribution instantané » calculé par AEW sur la base du dernier prix acquéreur au 31 janvier 2024 (312,10 euros frais inclus), s’établit pour sa part à 5,77 %.

Sur l’ensemble de ces chiffres, on se situe à la 2ème place du classement des SCPI de commerces en termes de rentabilité, juste derrière la SCPI Capiforce de Fiducial Gérance qui a extériorisé un TD de 6,81% grâce à une décote encore plus importante qu’AEW Paris Commerces sur le marché secondaire.

Pour 2024, grâce à de solides réserves (report à nouveau) correspondant à 4,6 mois de distribution courante au 31/12/2023, AEW ambitionne de maintenir la distribution d’AEW Paris Commerces à 18 euros par part, ce qui donnerait à nouveau un TD proche de 6% cette année.