Un marché de bureaux à la peine en 2023
À fin décembre 2023, la SCPI Allianz Pierre est investie à 84% en actifs de bureaux, l'un des marchés tertiaires les plus touchés par le ralentissement des investissements et de la demande locative. La situation est particulièrement sensible en Île-de-France, où le développement du télétravail pèse sur les taux d’occupation. Selon ImmoStat, la demande placée de bureaux franciliens a atteint près de 1.932.000 m² en 2023 contre environ 2,11 millions de m2 en 2022, soit -8% !
Néanmoins, la situation n’est pas homogène selon les quartiers avec certains secteurs comme Péri-Défense qui ont aujourd’hui des taux de vacance supérieurs à 20% alors que le Quartier Central des Affaires parisien reste à moins de 2,5% ! Sans surprise, cela mène à une forte dichotomie des évolutions de loyers selon les endroits, avec une tendance à la baisse sur les quartiers périphériques et par contraste, une bonne fermeté des loyers en zones centrales. À Paris, on atteint des niveaux maxima sur les loyers « prime » de 1.070 euros HT HC / m², selon les observations de CBRE.
Une activité locative soutenue pour la SCPI Allianz Pierre
Dans un contexte locatif plus tendu pour les propriétaires de surfaces de bureaux, la SCPI Allianz Pierre tire particulièrement bien son épingle du jeu en fin d’année 2023 grâce à la qualité de son patrimoine et à un intense travail d’asset management. Ce ne sont pas moins de 17 nouveaux baux et renouvellements qui ont été signés sur plus de 19.000 m² et un loyer annuel de 6 millions d'euros au cours du dernier trimestre de l’année dernière, alors que seules 9 libérations ont été constatées sur 2.358 m² pour un loyer annuel de 462.000 euros. Le taux d’occupation financier (TOF) s’en trouve mécaniquement amélioré de plus de 2 points, passant de 85,60% au T3 2023 à 87,91% au T4 2023.
Sur l’ensemble de l’année 2023, Allianz Immovalor estime que près de 38.000 m² ont été loués ou renouvelés par la SCPI Allianz Pierre pour un loyer annuel de 11,7 millions d'euros. Alors que la demande locative de bureaux est au plus bas en Île-de-France depuis de nombreuses années (hors période Covid), la dynamique locative d’Allianz Pierre est par contraste remarquable, s’inscrivant en hausse de 34% par rapport à 2022 et de 88% par rapport à 2021.
Allianz Immovalor fait également part de sa confiance pour 2024 avec « de nombreuses négociations en cours qui permettent de présager une nouvelle hausse du taux d’occupation financier au cours du 1er trimestre 2024 ».
Des arbitrages réalisés dans de très bonnes conditions
La SCPI Allianz Pierre a mis en place un plan stratégique de rotation de son patrimoine, se débarrassant de façon régulière d’actifs mûrs ou devenus obsolètes. En 2023, ce sont ainsi 30,33 millions d'euros de cessions – sur 4 actifs – qui ont été enregistrées. En moyenne, ces opérations d’arbitrage se sont effectuées dans de très bonnes conditions pour Allianz Pierre, générant 5,917 millions d'euros de plus-values distribuables aux associés.
Au cours du 4ème trimestre 2023, deux promesses de vente ont également été signées, avec une finalisation des actes prévue au cours du 1er trimestre 2024.
Maintien du prix de part à 340 euros
La qualité des actifs détenus en portefeuille ainsi que la dynamique de la gestion locative opérée par Allianz Immovalor ont permis au patrimoine de la SCPI Allianz Pierre de résister partiellement aux décotes d’expertises constatées sur la plupart des actifs immobiliers en 2023. On notera aussi une grande prudence historique dans la gestion de la collecte, qui a en pratique évité à cette SCPI d’accumuler un trop grand nombre d’immeubles en haut de cycle immobilier, et un taux d’endettement nul qui apparaît aujourd’hui comme un atout incontestable.
À fin 2022, la valeur de reconstitution était de 361,29 euros par part sur Allianz Pierre, ce qui impliquait une décote de 5,9% pour un prix de part de 340 euros. En ce début d’année 2024, Allianz Immovalor estime que sa SCPI peut absorber les chocs de marché sans diminuer son prix de part. Une bonne nouvelle pour les associés dans une période où plus de 20 SCPI du marché, majoritairement exposées à l’immobilier de bureau, ont sensiblement réduit leur prix de souscription.
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