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SCPI Interpierre Europe Centrale (Paref Gestion) : un dividende en hausse en 2023

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À l’occasion de son dernier bulletin trimestriel d’information publié début février, Paref Gestion dressait un tableau plutôt flatteur de sa SCPI Interpierre Europe Centrale pour l’exercice 2023, en dépit d’un contexte immobilier peu porteur.

Le dividende net versé de 11,43 euros par part (14,48 euros brut de fiscalité) est en hausse de 3,8% par rapport à 2022, ce qui représente un taux de distribution brut de fiscalité de 5,80% en 2023, contre 5,37% en 2022. Le taux d’occupation financier d’Interpierre Europe Centrale reste quant à lui à un niveau particulièrement élevé (97,2%) au 31/12/2023, reflétant la qualité du patrimoine détenu.

Le prix de part de 250 euros reste inchangé

Comme la plupart des sociétés de gestion, Paref Gestion a procédé à sa campagne d’expertises immobilières de fin d’année pour la SCPI Interpierre Europe Centrale. À cette occasion, des experts indépendants ont été sollicités sur l’intégralité du portefeuille et ont conclu à une baisse limitée de la valeur du patrimoine de -0,94% à périmètre courant. Nous sommes donc bien loin des diminutions de valeur de plusieurs points (parfois proches d’un score à deux chiffres) constatées sur certains véhicules du marché qui ont acté une baisse de leur prix de part dans la foulée.

Rien de tel pour Interpierre Europe Centrale qui maintient son prix à 250 euros, inchangé depuis son lancement début 2020. Le marché polonais a été touché comme l’ensemble des marchés immobiliers par la hausse des taux d’intérêt, subissant des décompressions de taux de capitalisation sur la totalité des secteurs, mais la qualité du patrimoine d’Interpierre Europe Centrale a permis de fortement limiter la casse avec des immeubles situés uniquement à Varsovie (47%) et Cracovie (53%), deux villes très prisées des locataires tertiaires.

Paref Gestion met en avant la grande sélectivité de ses équipes de gestion dans leurs choix d’investissement pour expliquer la bonne résilience du portefeuille aux fluctuations du marché.

Un TOF stable à 97,2%

Le principal indicateur locatif de la SCPI Interpierre Europe Centrale se maintient à un niveau très élevé : son taux d’occupation financier (TOF) est de 97,2% au 31/12/2023, en légère hausse par rapport au 3ème trimestre où il était à 97,1%.

Paref Gestion précise que sur les 5 actifs détenus, un seul subit une vacance locative partielle : l’immeuble mixte bureaux-commerces Raclawicka à Varsovie d’une surface de 2.455 m², sur lequel un nouveau bail a d’ailleurs été sécurisé fin 2023 pour une surface de 160 m².

Les perspectives sont favorables sur le reste des surfaces vacantes avec une poursuite du travail de relocation et des offres de candidats locataires en cours d’analyse.

L’endettement d’Interpierre Europe Centrale a diminué, son rendement a augmenté

Au fur et à mesure de la captation de la collecte sur Interpierre Europe Centrale (6 millions d'euros de collecte nette enregistrée en 2023), Paref Gestion a fait le choix depuis environ un an de différer les investissements potentiels pour réduire l’effet de levier de la SCPI et tirer profit ultérieurement de prix plus intéressants sur les marchés immobiliers pour des acquisitions opportunistes.

La dette bancaire – qui était de 10 millions d'euros à la fin du 1er trimestre 2023 pour une capitalisation de 38,8 millions d'euros – est ainsi descendue à 4 millions d'euros au 31/12/2023, pour 42,6 millions d'euros de capitalisation. Ce « deleverage » progressif du véhicule économise des frais financiers importants et permet – avec le différé de jouissance de la collecte (1er jour du 6ème mois qui suit la souscription) – de booster la distribution servie aux associés.

Le dividende brut du 4ème trimestre s’affiche à 4,30 euros par part, soit 3,42 euros net de fiscalité étrangère : un niveau en hausse de 6,5% par rapport à l’acompte versé au T4 2022. Sur l’ensemble de l’année 2023, le dividende atteint 11,43 euros net de fiscalité étrangère (+3,8% par rapport à 2022), ce qui correspond à 14,48 euros avant fiscalité. Rapporté au prix de part de 250 euros, le taux de distribution 2023 est de 5,80%, en progression de 43 points de base par rapport à l’année 2022.

 

 

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