Les SCPI sont-elles surcotées ?

Avec 2,7 milliards d’euros de collecte brute *, l’année 2012 marque un nouveau record dans l’histoire des SCPI d’immobilier d’entreprise. La taille du secteur a augmenté de 11% pour atteindre 27 milliards d’euros fin 2012, une exception dans un contexte où les épargnants ont largement plébiscité les placements de court terme, peu rémunérateurs.

L’abondance des capitaux collectés par les SCPI soulève naturellement la question du niveau de valorisation des parts. Une éventuelle décote ou surcote s’apprécie notamment en mesurant la différence entre le prix payé par l'investisseur et la valeur des actifs détenus par la SCPI.

Le prix des nouvelles parts émises par une SCPI est déterminé par la société de gestion. La réglementation impose que le prix de souscription soit corrélé à la valeur des actifs immobiliers. Il correspond à +/- 10% de la valeur de reconstitution, c'est-à-dire la valeur estimée de l’ensemble des actifs à laquelle s’ajoute les frais liés à la reconstitution du patrimoine à l'identique (droits d'enregistrement, honoraires et commissions, …).

Seul le prix des parts échangées sur les marchés secondaires des SCPI à capital fixe est librement déterminé. Il résulte de la confrontation entre acheteurs et vendeurs. Le marché de l’offre et de la demande conduit ainsi à une volatilité plus importante des prix.

L’analyse des valeurs relatives aux SCPI d’immobilier d’entreprise ** fait ressortir une décote favorable aux investisseurs. En 2012, le prix moyen de souscription était inférieur de 4,5% à la valeur des actifs des SCPI. La typologie de SCPI a une influence majeure dans l’analyse de ce ratio. Dans le cas des SCPI à capital variable, la décote se limite à seulement 2%, un écart qui traduit le choix des sociétés de gestion de lier le prix de souscription à la valeur des actifs.

S’agissant des SCPI à capital fixe, le phénomène de décote est amplifié sous l’influence des marchés secondaires. En 2012, le prix moyen d’acquisition a été inférieur de 10% à la valeur des actifs, une opportunité qui peut s’avérer favorable aux nouveaux acquéreurs. Grâce à la décote, les taux de distribution sont parfois supérieurs à 6%, mais ne garantissent pas le niveau des futurs versements.

Complexes, volatiles, incertains et sources d’opportunités … ces marchés sont rarement mis en avant au profit des émissions de nouvelles parts qui permettent à la SCPI d’acquérir de nouveaux immeubles et à l’investisseur de souscrire à prix connu et selon diverses modalités. En 2012, les SCPI d’immobilier d’entreprise ont collecté 2,3 milliards d’euros de nouveaux capitaux tandis que les transactions sur les marchés secondaires s’élevaient à 378 millions d’euros.

* Collecte brute : émission de nouvelles parts + transactions sur le marché secondaire
** Etude portant sur 96% de la capitalisation des SCPI d’immobilier d’entreprise (22,9 milliards d’euros) - Moyenne pondérée par la capitalisation au 31/12/2012 – Source : Primaliance