Jones Lang Lasalle : étude sur le marche des commerces au premier trimestre 2013

Globalement, il ressort de cette étude un début de l’année 2013 difficile avec une baisse de fréquentation et de chiffres d’affaires de l’ensemble des commerces. Résultat, les enseignes demeurent très prudentes et exigeantes Les stratégies de développement offensives font place aux arbitrages et développement raisonné. L’emplacement reste un élément incontournable.

Mais il n’est plus l’unique critère. Les enseignes deviennent très attentives au niveau de loyer mais aussi à la taille et à la configuration des espaces de vente. Enfin, La demande restant supérieure à l’offre de produits prime, les valeurs locatives haut-de-gramme se maintiennent à un niveau élevé.

Tendances du marché locatif des commerces

Pour les commerces en pieds d’immeubles, la société de conseil note que la crise a engendré une concurrence intensifiée pour les meilleurs axes et les meilleures implantations s’intensifie. Dopés par de solides enseignes nationales et internationales, les loyers ont tendance à progresser toujours un peu plus.

A l’inverse, les indépendants et les axes secondaires souffrent davantage. De même, certains secteurs d’activités montrent des signes d’essoufflement comme celui de la culture et des loisirs (Virgin, Pixmania, Surcouf…). De leur côté les centres commerciaux peinent à renouer avec la croissance.

En 2012, la fréquentation des centres commerciaux a reculé de 1,1%. 2013 s’inscrit pour le moment dans la même lignée. La fréquentation affiche une baisse de 2,6% en mars (-5,8% en février et -2% en janvier). Pour autant, les centres commerciaux ont plutôt fait preuve d’une bonne résistance. L’activité enregistre seulement une légère baisse de 0,2% pour l’année 2012.

Les enseignes de beauté et santé s’érigent en tête du podium. La culture, les loisirs et plus encore l’équipement du ménage sont en revanche rattrapés par l’e-commerce. La tendance actuelle souligne des plans de développements moins ambitieux et plus ciblés. où les enseignes se tournent en priorité vers les centres les plus performants en termes de flux et de chiffres d’affaires au détriment des centres jugés secondaires.

Tendances du marché de l’investissement en commerces

Très bon début d’année pour le marché de l’investissement en commerce avec plus de 760 millions d’euros engagés au cours du 1er trimestre. Ce montant qui représente 27% des engagements totaux en immobilier d’entreprise (contre 15% sur la période 2004 - 2012) s’inscrit dans la lignée des trois années précédentes. Toutefois, les investisseurs demeurent rationnels et prudents. Ils restent mobilisés sur la localisation des biens à céder, le taux d’effort et les valeurs locatives supportés par les enseignes.

Les commerces de centre-ville enregistrent un très bon début d’année avec plus de 515 millions d’euros investis ce qui représente plus des 2/3 des montants engagés en France à fin mars. Dans un contexte économique toujours difficile, les commerces de pieds d’immeubles demeurent les produits de prédilection des investisseurs. Le taux prime de référence reste stable dans une fourchette comprise entre 4 et 4,75%. Pour des actifs « core + », les taux s’échelonnent entre 5 et 5,50%.

Pour les centres commerciaux, il n’y a pas eu de grands arbitrages de centres commerciaux En ce début d’année. Au total, 185 Me ont été investis, ce qui représente ¼ des montants engagés en France à fin mars. La seule transaction emblématique du trimestre (et la plus importante) a été celle d’Immochan qui a cédé un portefeuille de 7 actifs commerciaux dans le cadre d’un OPCI pour 160 millions d’euros. Le taux prime de référence reste stable dans une fourchette comprise entre 4,75 et 5,25%. Pour des actifs « core + », les taux s’échelonnent entre 5,25 et 6,50%.

Les perspectives locatives et d’investissement de l’immobilier de commerces

En terme locatif, Le marché devrait rester dynamique sur les emplacements de premier choix grâce aux grands groupes internationaux de « mass market » et aux enseignes de luxe, maintenant ainsi une pression haussière sur les valeurs locatives prime. Les axes secondaires voient une augmentation du nombre de locaux vacants ce qui impacte le niveau des valeurs locatives.

Le commerce demeure cependant un secteur d’investissement privilégié pour les investisseurs français et étrangers. De ce point de vue, 2013 se présente sous de bons auspices. Et certaines belles transactions ont d’ores et déjà été signées au 1er trimestre. De manière générale, la liquidité des produits commerce s’installe dans la durée depuis 2/3 ans. Une plus grande rotation des actifs dans le patrimoine des investisseurs est constatée. Les investisseurs n’en demeurent pas moins sélectifs.

Ils privilégient toujours les localisations établies et les produits prime quel que soit la typologie d’actif. Ils demeurent également attentifs au taux d’effort et aux valeurs locatives supportés par les enseignes. A contrario, à l’instar de 2012, VEFA et retail parks sont moins prisés. Et les durées de commercialisation s’allongent.

Dans le contexte économique actuel, ces tendances devraient perdurer sur toute l’année 2013. Après une légère contraction en 2012, les taux de rendement prime ne devraient pas connaitre d’évolution majeure en 2013.