Baromètre IPD: les anticipations du marché immobilier

Bureaux: recul de la demande placée

La morosité de l’emploi et les stratégies de rationalisation des coûts se répercutent sur les résultats mitigés de la demande placée en Ile-de-France et plus particulièrement sur le segment des grandes surfaces (supérieures à 5000m2). Il est envisagé une activité à 1,9 millions de m² en 2013 suivie d'une légère amélioration en 2014 avec 2,1 millions de m². Ces chiffres sont en net retrait par rapport à 2012, une année au cours de laquelle la demande placée avait atteint 2,4 millions de m².

Un taux de vacance en légère progression

Autour de 6,5% au premier trimestre 2013 (source CBRE), le taux de vacances du parc des bureaux franciliens devrait légèrement progresser d'ici la fin de l'année. La préférence des entreprises pour des immeubles neufs et restructurés alourdit le stock vacant. Témoins de cette tendance, certains types de bureaux jugés obsolètes trouvent difficilement preneur.

Des concessions pour les propriétaires

Les panélistes d'IPD anticipent une stabilité des loyers "prime" dans Paris QCA (714€/m2 contre 706€ au 1er trimestre). En revanche, ils revoient à la baisse les loyers des bureaux de seconde main d’ici fin 2013: -5% dans Paris hors QCA et -7% dans la Boucle Sud. Hormis le neuf dans les quartiers les plus prisés, les propriétaires sont prêts à faire des concessions. Beaucoup estiment une remise globale de 17% à 20% dans Paris. Du côté de la Boucle Sud, les concessions des propriétaires sont variables et comprises entre 15% et 25%.

Commerces: la consommation en berne

80% des avis plaident pour une baisse de la consommation des ménages cette année; Résultat, le panel continue à dégrader ses anticipations. Il en va de même pour 2014 où la perspective d’une « légère amélioration » recule au profit d'un scénario de « stabilisation». Sous le double effet de l'essor du e-commerce et du dynamisme des centres commerciaux pour attirer les consommateurs, les sondés du baromètre IPD envisagent une progression mesurée de la vacance sur les deux années à venir. Là encore, il semble que les propriétaires des centres commerciaux soient prêts à envisager des négociations au cas par cas afin d’endiguer le départ de leur enseignes.

Les chiffres d’affaires contraignent le niveau des loyers

Le recul du chiffre d'affaires des commerçants a baissé en 2012. Cette situation qui devrait perdurer en 2013 va requérir des ajustements de loyer pour desserrer le taux d’effort. En 2014, le panel réaligne ses perspectives sur celles des chiffres d’affaires et penche davantage dans le sens d’un scénario de stabilisation.

Logistique: Un marché qui devrait rester stable

Le marché de la logistique en France a fait face à une baisse de la demande placée de -32% en 2012 par rapport à l’année 2011. La moitié des panélistes envisage une demande placée en 2013 identique à 2012. L’Ile-de-France restera la première zone d'activité en 2013. Le baromètre IPD note cependant, une plus grande diversité des réponses en Régions. Plus en détail, Le couloir rhodanien recule légèrement au profit de la zone PACA et de l’Est.

Dans la lignée de la stabilité de la demande placée, le loyer facial des meilleurs entrepôts tourne autour de 51€/m² pour 2013 et 2014.

Investissement: un sentiment plus optimiste

Les investissements devraient atteindre 13,2 mds € en 2013. Globalement, les participants sont plus optimistes sur le marché d’investissement que sur le locatif. Pour 2014, le montant estimé des investissements évolue autour de 14,6 mds € et ne connait pas de variations significatives depuis le précédent Baromètre IPD. Les acteurs attendus demeurent d'abord, les investisseurs en fond propres et les compagnies d’assurances en tête. Ensuite, grâce à une collecte toujours aussi importante, les SCPI et les OPCI Retail voient leur poids progresser alors que les investisseurs moyens-orientaux ou asiatiques reculent ponctuellement.

Les freins à l’investissement

Le financement bancaire représentait l'année dernière le frein le plus important à l'investissement. Cet obstacle a aujourd’hui disparu des réponses et ne compte plus que pour 2% contre 25% un an plus tôt. Le soutien de l’économie par la Banque Centrale Européenne semble avoir fait son effet auprès des investisseurs.

Les incertitudes qui pèsent le plus sur le redémarrage de l’investissement sont aujourd'hui celles sur l’environnement économique et sur le marché locatif. En effet, dans un contexte où les transactions se font essentiellement sur des actifs sécurisés, le marché de l’investissement reste intimement lié à la fluidité du marché locatif. L’impact de la réglementation et de la fiscalité constitue un souci tout comme le débat sur une éventuelle révision du statut fiscal des SIIC.

Les bureaux “prime” dans Paris QCA se démarquent

Les prévisions des panélistes des taux “prime” sur les bureaux dans Paris QCA ont encore baissé lors de ce douzième Baromètre IPD, pour s’établir assez unanimement à 4,25% contre 4,4% lors de la précédente session. Au contraire, les sondés ont revu à la hausse leurs anticipations des taux “prime” moyen pour les commerces (5,1%). Globalement, il convient de noter une stabilisation des taux “prime” toutes catégories de produits confondues pour 2013 et 2014. Et Le resserrement des primes de risque devrait être suffisamment progressif pour permettre au marché de l’investissement de s’adapter.

En terme de performance, les bureaux dans Paris QCA ont affiché en 2012 un rendement en capital de 3%. Ce résultat fait figure d’exception, le marché des bureaux dans l'hexagone ayant enregistré un rendement en capital en baisse (-0,3%) sur la même période. Pour les 2 années à venir, les investisseurs interrogés anticipent un maintien du rendement en capital dans Paris QCA à 2%.

Stratégie

Pour cette douzième édition du Baromètre IPD, les sociétés interrogées totalisent à elles seules une intention d’investissement en 2013 de 6 mds€ contre 2,6 mds€ d’intention de vente.

A l’achat : bureaux parisiens et commerces, d'abord !

Les préférences à l’achat des investisseurs restent toujours centrées sur les bureaux et les commerces. Concernant les bureaux, Paris QCA conserve la première place. La progression des bureaux en Régions se confirme au détriment du Croissant Ouest et de la Défense. Côté commerces, les centres commerciaux reculent dans le classement au profit de la catégorie « Autres commerces », une catégorie regroupant les boutiques de centre ville et les Retail Parks.

Les actifs à revenu sécurisé demeurent la première cible des investisseurs. Toutefois, presqu'un quart des sondés se tournent également vers des projets value-added comme les développements pré-commercialisés ou les actifs à restructurer. A signaler, aucun des interrogés ne souhaite réaliser des développements en blanc en 2013.

Profil des produits cédés

Les cessions envisagées changent sensiblement de profil. Elles répondent d'ailleurs aux évolutions des intentions d’achat. Le marché des bureaux devrait gagner en profondeur dans Paris, en 1ère couronne et en Régions. A contrario, les produits commerciaux resteront rares. La tendance montre plutôt une mise sur le marché d’actifs résidentiels qui permettrait de concrétiser des plus-values.

Concernant le type de produits cédés, les actifs sécurisés restent la règle car ce sont les plus liquides. Pour autant, les investisseurs continuent à mettre sur le marché des actifs présentant de la vacance ou des actifs à restructurer.

Investissement à l’étranger : forte progression du Royaume-Uni

Les faibles perspectives de croissance en France poussent, les investisseurs à investir à l’étranger, mais dans une moindre mesure. Alors que toute la zone Euro est à la peine, l’Allemagne caracole en tête du palmarès, suivie du Royaume-Uni. Ces pays figurent souvent en premier choix, l’Asie et l’Amérique étant absentes des investissements ciblés par les panélistes.