Les SCPI ont entamé «leur toilette»

Pour autant, ce succès n'est durable que si les enjeux à venir pour les SCPI sont compris. Et c'est bien là tout l'enjeu du toilettage des SCPI que d'arriver à concilier leurs caractéristiques constitutives à la contrainte de compétitivité ou de suivi des évolutions réglementaires.

Les enjeux liés aux évolutions du cadre réglementaire des SCPI

Sur ce point, le patrimoine des SCPI doit se conformer aux prescriptions du Plan Bâtiment qui prévoit l’objectif de réduire les consommations d’énergie du parc des bâtiments existants d’au moins 38 % d’ici à 2020.

Cette obligation légale va entraîner la nécessité de mener une campagne de travaux afin de rendre les immeubles moins énergivores. Par ricochet, l’impact des travaux risque d’être relativement élevé une fois rapporté à la valeur unitaire du patrimoine. Si la loi "Grenelle I" n’est pas assortie de sanction explicite en cas de non respect de ces dispositions, il existe cependant un risque déjà identifié de dépréciation de la valeur des actifs dès lors qu’ils resteraient énergivores. Au final, l'ASPIM relève que "le non respect des nouvelles dispositions aboutira à un « marché à deux vitesses » très défavorable aux immeubles non conformes". Par ailleurs, les SCPI sont impactées par la transposition des directives européennes (AIFM et MIF2) qui occasionneront des surcouts et des effets sur leur gestion au quotidien (voir actualité du 17 mai 2013).

Dans ce contexte, l'ASPIM a mené une vaste réflexion et formalisé des propositions. Ces dernières s'inscrivent dans le cadre nécessaire d'un "toilettage des SCPI". Son objectif ? Pérenniser le succès des SCPI en desserrant "le carcan législatif et réglementaire qui entoure leur gestion". Le tout, bien sur, sans porter atteinte "à l’aspect sécuritaire de leur gestion immobilière" (tangibilité des actifs, limitation de l’endettement, contrôle a posteriori de la gestion, etc.).

Les propositions de l'ASPIM

La première proposition concerne l'actif de la SCPI. Elle vise à élargir son objet social. Outre une définition des actifs éligibles, il s'agit aussi d'autoriser la détention de parts de SCI et de SCPI et des droits immobiliers accessoires, et à l’acquisition de charges foncières (terrains à bâtir, immeubles en construction…). Il convient également d'accepter tous types de travaux - respect des obligations du Plan Bâtiment - sans être confronté à des ratios limitatifs.

Puis, il faudrait adapter la durée de détention des actifs immobiliers aux impératifs d'une gestion réactive en en réduisant la durée minimale de 6 à 5 ans, en conférant à la société de gestion une "capacité discrétionnaire de décision en matière d’échange, de cession ou de constitution de droits réels sans délai des immeubles non stratégiques" . Enfin, il s'agit aussi d'ouvrir la possibilité de déléguer le recouvrement des loyers à des professionnels autres que la société de gestion.

Au chapitre du passif de la SCPI, l'ASPIM préconise d'adapter les règles d’endettement des SCPI à l’élargissement de l’objet social et d'alléger les contraintes actuelles sur les augmentations de capital des SCPI (règle des 75% par rapport au niveau d’investissement de l’augmentation de capital précédente).

Côté associés, les propositions portent sur la prévention des abus de marché (délit d'initié), la simplification de diffusion des documents d'information, la rationalisation des ordres de vente avec l'introduction d’une date limite de validité de 18 mois et la nomination des associés détenant une proportion significative du capital de la SCPI. Enfin, la mise en œuvre de la gouvernance s'exprimerait au travers de la publication de la liste des mandats exercés dans d’autres SCPI et sociétés commerciales et de la limitation du cumul de mandats.

Les avancées avec l’ordonnance du 25 juillet 2013

La publication de l'ordonnance n° 2013-676 complétée par un arrêté du 30 juillet 2013 apporte quelques clarifications à la gestion des SCPI. Un certain nombre d'entre elles vont dans le sens de celles préconisées par l'ASPIM.

Parmi les principales nouveautés, il s'agit de l'autorisation pour les SCPI d'investir dans des immeubles détenus " directement ou indirectement, y compris en l'état futur d'achèvement " ainsi que "la réalisation de travaux de toute nature... notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation, leur entretien, leur réhabilitation, leur amélioration, leur agrandissement, leur reconstruction ou leur mise aux normes environnementales ou énergétiques en vue de leur location".

Par cette nouvelle règle, les SCPI ont désormais la possibilité de verdir leurs immeubles mais aussi d'effectuer des travaux d'agrandissement et de reconstruction grâce au relèvement du plafond de 10% à 15% de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI. En parallèle, suivant les préconisations de l'ASPIM, le délai de détention des actifs immobiliers par les SCPI tombe de 6 à 5 ans.

S'agissant de l'endettement, un organisme de placement collectif immobilier peut contracter des emprunts dans la limite de 40 % de la valeur des actifs immobiliers et pour l'appréciation de lette limite il est tenu compte "de l'ensemble des emprunts et dettes souscrits par l'organisme de placement collectif immobilier... à concurrence du pourcentage de la participation détenue directement ou indirectement".

Toujours dans la lignée des propositions de l'ASPIM, l'ordonnance supprime dans le cadre d'une augmentation de capital l'obligation de respecter un seuil d’emploi des fonds de 75% de l'augmentation de capital précédente pour les SCPI à capital fixe, ou de 75% des fonds levés au cours des 12 derniers mois pour les SCPI à capital variable.

Enfin, le marché secondaire n'est pas oublié. Les ordres auront une validité d'un an alors que jusqu'à maintenant ces derniers étaient passés sans précision de durée.