Les investisseurs en immobilier en recherche d'un compromis risque-rentabilité

 Dans un climat économique difficile, et un marché immobilier caractérisé par la rareté d’actifs "core" les investisseurs européens recherchent le meilleur compromis entre sécurité et rentabilité. Malgré tout, parmi toutes les alternatives qui existent pour échapper à la forte demande sur le "core", ils sont toujours peu enclins à élargir leur choix.

Le récent sondage réalisé par Ipsos pour Union Investment révèle que les investisseurs demeurent très prudents avant de consentir à des compromis. « Les investisseurs immobiliers qui recherchent avant tout la sécurité ont besoin d'envisager des stratégies d'investissement alternatives, dans le sillage de la crise financière.

Éviter le risque en focalisant exclusivement sa politique sur les meilleurs immeubles les mieux situés peut s’avérer être un piège » explique néanmoins Reinhard Kutscher, Président d’Union Investment Real Estate GmbH. Pire, les prix élevés des actifs prime seraient un risque non négligeable pouvant pénaliser une stratégie d’évitement du risque trop inflexible ». Pour autant, seule une minorité considère que la concurrence féroce sur le marché "core" constitue une raison de revoir le profil de risque de ses investissements.

Aujourd'hui, l’une des principales priorités des investisseurs se concentrent autour de bâtiments loués à plusieurs locataires plutôt qu'à un seul. Les autres exigences stratégiques portent sur une exposition plus grande sur des emplacements secondaires, des petites propriétés, ou l’immobilier logistique. En contre-point, ils sont peu nombreux à prévoir une diversification hors Europe (22%), dans l'hôtellerie (17%) ou sur des marchés plus spéculatifs que l’immobilier prime européen (32%).

Cette tendance revêt toutefois, d'importantes variations régionales: compte tenu du niveau de prix actuel des actifs les plus sécurisés 59 % des investisseurs du Royaume-Uni sont prêts à prendre plus de risques quand ils ne sont que 12 % en Allemagne et 28% en France.

La recherche du compromis progresse chez les investisseurs

Au sein des investisseurs enclins à prendre des risques, les options qui rencontrent le plus de succès concernent d'abord la réduction de la durée de location, puis les projets de développement et l'acceptation d'un niveau de pré-commercialisation moins élevé.

En revanche, 1/3 des sondés acceptent de revoir la qualité de la localisation et la durabilité des actifs. Et seuls 13 % pourraient envisager de revoir à la baisse la qualité de construction. Par ailleurs, l’étude révèle que la tendance à l’hyper-durabilité associée au passage à l’énergie renouvelable est le facteur qui aura le plus d’importance pour les investisseurs européens au cours des dix prochaines années. L'urbanisation, la numérisation puis la mondialisation viennent ensuite.

Enfin, certains investisseurs s’interrogent sur la possibilité d'obtenir de meilleurs rendements (avec un niveau de risque maîtrisable) au travers l’acquisition de biens situés dans des régions européennes moins attractives. « le timing est essentiel » insiste Reinhard Kutscher. Pour cause, interrogés sur les loyers et les transactions, les professionnels de l'immobilier s'attendent d'ici 2 ans à d’éventuelles corrections de prix en Espagne (57 %), Italie (47 %), France (37 %) et au Portugal (35 %). A l'inverse, les Pays-Bas, le Royaume-Uni ou encore l’Irlande retiennent la confiance des investisseurs en matière de stabilité des prix.