Eurofoncière 2 un marché secondaire délicat

Avec une capitalisation proche de 154M€ Eurofoncière 2 (La Française REM) a pu acquérir une cinquantaine d’immeubles principalement de bureaux, répartis sur toute la France depuis son lancement en 1982. Doté d'un patrimoine « vieillot », la SCPI affronte, à ce titre, une activité locative difficile avec «des rapports de force clairement à l’avantage des utilisateurs». Autrement dit, dans un marché très concurrentiel qui recherche le meilleur rapport qualité-prix, Eurofoncière 2 a du mal à séduire des locataires.

En terme chiffré, cette situation se traduit par un taux d'occupation financier de 86,6%. Il est stable depuis 1 an. Le stock de locaux vacants est important. Malgré plusieurs arbitrages, certains actifs (Saint Ouen et à Paris rue La Condamine), pèsent significativement sur la vacance qui représente actuellement 14,3% du patrimoine. Pour autant, La Française Rem ne s'inquiète pas. La cession de l'ensemble à St Ouen devrait se réaliser d’ici la fin de l’exercice. De son côté, l'actif parisien est en cours de restructuration. La livraison interviendra en avril 2014, en même temps que l’arrivée d'un locataire. En parallèle, la société de gestion a pris des mesures d'accompagnement pour ses locataires (franchises et travaux) qui « décalent dans le temps les effets financiers des nouveaux loyers».

Témoins de ces difficultés locatives, le marché secondaire est grippé. Et les associés souhaitant faire appel au marché secondaire pour vendre leurs parts «bloqués». Au 2ème trimestre, la société de gestion reconnaissait que «l’absence de nouvelles souscriptions significatives (230 000€) conduit à la progression du nombre des parts en attente de retrait. Celles-ci représentent dorénavant 1,3% du total des parts de la SCPI pour un montant de 2M€ ». Au 3ème trimestre, la situation s'est aggravée. « Le nombre de parts en attente représente près de 3M€». Soucieuse du problème de liquidité d'Eurofoncière 2, La Française REM révèle sans rien préciser que «l’amélioration possible du taux de distribution pourrait permettrel e regain des nouvelles souscriptions favorables à la fluidité du marché des parts ». De plus, elle annonce que les associés vont être informés d'ici la fin d'années des conditions d’utilisation du fonds de remboursement ». L'information est importante. En effet dans ses statuts d'origine la SCPI ne prévoyait pas un fond de réserve. «En conséquence le capital social effectif ne pourra pas diminuer en raison des retraits qui ne seront pris en considération que s’ils sont compensés par des souscriptions».

Du coup, après un exercice 2012 marqué par des «souscriptions modestes (1,6M€), utilisées en quasi-totalité pour assurer la contrepartie du retrait de 5 879 parts et «l'absence de réserves», La Française REM a décidé de réagir. D'abord, elle révoqué le mandat donné à UFG Courtage afin d'assurer elle-même le fonctionnement et le traitement du marché des part. Puis elle a convoqué en Assemblée Générale extraordinaire les associés. Plusieurs résolutions ont été votées à cette occasion dans le but de rétablir la confiance des épargnants. La première est l'adoption d'une clause de suspension et de rétablissement de la variabilité du capital « qui nous semble constituer un outil supplémentaire pour a gestion de la liquidité des parts ». La seconde autorise la société de gestion à doter le fonds de remboursement d'un montant limité à 10% de la capitalisation de la SCPI. Enfin, l'autorisation a été donnée pour affecter les fonds provenant de cessions « pour leur montant total ou estimé nécessaire ».

Eurofoncière a pris de décisions pour rétablir la confiance des associés. Le résultat prévisionnel par part annoncé par la Française REM « confirme le maintien du niveau actuel des acomptes distribués trimestriellement » soit 2,85€. Pour l'ensemble de l'exercice 2013, le dividende pourrait donc s'élever à 11,4€... correspondant à un taux de distribution de 4,52%.