Variation des prix des SCPI 2013, un bilan positif

La France souffre d’un contexte général de défiance vis-à-vis de la gestion collective. Une étude réalisée par Euro Performance souligne « une décollecte ininterrompue depuis quatre ans : 56,8 milliards d'euros pour la seule année 2013. En comparaison, sur les onze premiers mois de 2013, le marché européen enregistrait, lui, des souscriptions de l'ordre de 200 milliards d'euros... ». La collecte soutenue des SCPI font d’elles une exception dont l’origine s’explique notamment par la stabilité du produit. L’analyse des prix réunit 75 SCPI (4 SCPI créées en 2013 ont été exclues) représentant une capitalisation supérieure à 25 Mds €. Parmi elles, 60 SCPI ont vu leur prix augmenter ou rester stable, tandis que 15 d’entre elles voyaient leur prix baisser.

15 SCPI ont vu le prix de la part baisser

Ce recul concerne exclusivement des SCPI à capital fixe. Celles-ci offrent des caractéristiques propres. En effet, en dehors des périodes d'augmentation de capital, l'épargnant ne peut acheter ou vendre ses parts que sur le marché secondaire. Résultat, le prix qui dépend exclusivement de l'offre et de la demande fluctue de façon plus ou moins importante et donc, il peut aussi s'écarter significativement de la valeur des immeubles à dire d’expert…

Deuxio, la baisse vise majoritairement des SCPI de petite taille, 9 SCPI sur les 15 ont une capitalisation inférieure à 100 M€.

Enfin, la baisse du prix s’accompagne d’une baisse du dividende. La plus forte baisse de prix revient à Atlantique Pierre 1 (-15,66%), la moindre, concerne Lafitte Pierre (-0,27%). Pour Atlantique Pierre 1, Fiducial Gérance reconnaît que la SCPI est « sans doute plus fragile que les autres du fait de son patrimoine ». Son taux d'occupation financier comme son taux d'encaissement des loyers sont à la peine. Le tout a entrainé une baisse du dividende (12,57€ en 2013 contre 13,77 € en 2012 et un plus haut de 22€ en 2010). Pour mémoire le report à nouveau s'élevait à 1,17€ par part en 2012 alors qu'il atteignait 21,73€ en 2008. Bref, la visibilité des résultats de la SCPI étant incertaine, on comprend dès lors le « désamour » des épargnants, et … par conséquent les tensions sur les prix d'exécution.

A l’inverse, certaines baisses de marchés secondaires font le bonheur des opportunistes qui, compte tenu des dividendes prévisionnels annoncés par les sociétés de gestion, peuvent potentiellement capter des distributions supérieures à 6%.

30 SCPI maintiennent le prix de leurs parts

Sans surprise, parmi les 30 SCPI qui ont maintenu leur prix de part, 28 SCPI sont à capital variable. La spécificité de leur régime juridique leur permet d'afficher un prix unique et stable, sous réserve qu’il corresponde à +/-10% de la valeur des immeubles. Or en moyenne, les résultats des premières expertises immobilières s’inscrivent dans la stabilité, donc il n’y aurait pas d’obligation de modifier les prix. A noter également la présence de 2 SCPI à capital fixe : Eiram et Fructirégions. Dans ces 2 cas, la confiance des investisseurs a maintenu l’équilibre entre acheteurs et vendeurs.

30 SCPI ont vu le prix de leur part augmenter

La fourchette des écarts est large. Elle oscille entre +0,09 % pour CM-CIC Pierre Investissement à +26,94 % pour Foncier Etudes. Parmi les 30 SCPI en hausse, 10 SCPI ont vu leur prix de part augmenter de plus de 5%. S’agissant de Foncier Etudes, elle est clairement récompensée par la belle progression de son dividende. Il passe du fait des « recettes générées par les dernières acquisitions » de 20,04 € en 2012 à 30,00 € cette année. Le faible nombre de parts échangé sur le marché secondaire a également amplifié le mouvement.

Toujours sur les 30 hausses observées, 6 sont à capital variable. La hausse reflète la volonté de la société de gestion de répercuter l’évolution positive la valeur du patrimoine et d’adapter la rémunération de la collecte aux opportunités du marché immobilier. Une surprise qui montre que dans son ensemble les SCPI ont su constituer des patrimoines de qualité. La même logique préside également pour les 24 SCPI à capital fixe de l’échantillon. La progression du prix de leurs parts s'est exprimée à la faveur d'une hausse ou de la stabilité du dividende, de nouveaux espoirs issus du changement de société de gestion (Capiforce Pierre), de stratégies de gestion offensives (Génépierre) …