La SCPI Activimmo d’Alderan a fêté ses 3 ans

Cet article a été écrit par Jean-Francois Valicon Publiée le : 09 novembre 2022

Au début du mois de septembre, la SCPI ActivImmo de la société de gestion indépendante Alderan a fêté avec brio son 3ème anniversaire. Que de chemin parcouru en 36 mois : plus de 13.500 associés ont rejoint cette SCPI spécialisée en immobilier logistique, qui atteint désormais une capitalisation respectable de 688 millions € (au 30/09/2022). La surface immobilière sous gestion est proche de 600.000 m2 pour une valeur vénale d’environ 470 millions €, avec pas moins de 15 opérations sous exclusivité ou sous promesse pour les prochains mois, totalisant 190.000 m2 de surface locative et 187 millions € en prix de revient.

9 actifs ont été acquis au 3ème trimestre 2022 pour plus de 62 millions €

Au 3ème trimestre, la SCPI ActivImmo s’est portée acquéreuse de 9 actifs logistiques pour un montant global de 62,7 millions € hors droits (68,5 millions € droits inclus) et une surface locative totale de 49.777 m2. Parmi ces 9 opérations, 4 ont été finalisées en juillet, 3 en août et 2 fin septembre.

A l’issue de ces transactions, le portefeuille immobilier d’ActivImmo se compose de 88 actifs pour une valeur de 470 millions € (hors droits). Les montants engagés au 3ème trimestre sont certes en retrait par rapport aux 177,5 millions € hors droits investis au 2ème trimestre sur 12 actifs (pour une surface de plus de 160.000 m2), mais Alderan précise que le portefeuille d’Activimmo va prochainement s’enrichir de façon significative puisque 15 transactions sont en attente au 30 septembre -sous exclusivité ou sous promesse- pour un potentiel de 187 millions € en prix de revient.

Ces nouveaux investissements prévisionnels sont situés en France, en Espagne (marché ouvert au T2 2022 avec les 2 premières acquisitions de la SCPI à l’international), et enfin en Italie, ce qui marquera le démarrage d’une nouvelle zone d’investissement pour Activimmo.

« L’intégralité des actifs acquis lors de ce 3ème trimestre se situe en France et est louée à des preneurs de qualité, comme Jacky Perrenot (un des plus importants transporteurs français), Neolog (Groupe La Poste) ou encore Capinox (PME spécialiste de l’acier) », résume la société de gestion dans sa dernière communication trimestrielle. Il est d’autre part intéressant de noter que la SCPI ActivImmo a renforcé sa diversification sectorielle au 3ème trimestre en finalisant sa seconde acquisition à Paris intra-muros : un local commercial de logistique urbaine de 411 m2 situé au 8 rue Sedaine, dans le quartier de la Bastille. Cet actif est loué à la société Cajoo Technology, spécialiste du secteur de la logistique du dernier kilomètre et de la vente en ligne.

Sur les 9 actifs qui ont rejoint le portefeuille d’Activimmo au cours du 3ème trimestre, un seul n’est pas occupé à 100% : un local d’activités de 4811 m2 situé à Roissy-en-France (95), dont le taux d’occupation financier est tout de même de 96%.

Un état locatif proche de l’optimal

Par rapport à d’autres SCPI, le portefeuille d’ActivImmo affiche un taux d’occupation financier exceptionnel (TOF de 99% au T3 2022). D’autre part, les baux en vigueur sur les actifs détenus sont particulièrement sécurisés, avec des durées moyennes élevées (WALB de 4,7 ans et WALT de 7,8 ans). La WALB représente la durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à la fin des baux, la WALT la durée résiduelle moyenne des baux jusqu’aux prochaines échéances.

Le bail le plus important du portefeuille est celui signé avec SCAPEST (filiale du groupe Leclerc), qui représente 7,6% du total des loyers, soit 2,2 millions €. La société de gestion précise néanmoins que le poids de ce bail dans le mix locatif global a tendance à se réduire au fur et à mesure des nouvelles acquisitions qui ont un effet dilutif sur ce risque spécifique. A titre d’illustration, ce bail en particulier représentait encore 8,7% des loyers de la SCPI au 30 juin 2022. Au 30 septembre, le portefeuille d’Activimmo se ventile sur 170 baux répartis sur 118 locataires, ce qui assure une bonne granularité du risque locatif.

Une collecte de 114 millions € au T3 et une capitalisation de 688 millions €

La collecte nette de la SCPI Activimmo s’est élevée à 114 millions € au 3ème trimestre, après 121 millions € au 1er trimestre et 126 millions € au 2ème trimestre. Au 30 septembre 2022, la capitalisation de ce véhicule atteignait ainsi 688 millions € : c’est largement plus du double du chiffre observé à fin 2021 (327,7 millions €), et presque 9 fois celui de fin 2020 (78,9 millions €). Malgré ce succès commercial hors du commun, la société de gestion a réussi à éviter tout effet dilutif sur la performance de sa SCPI, le dividende du 3ème trimestre s’affichant à 8,39€ par part en pleine jouissance (brut de fiscalité), un montant strictement identique à ceux des deux premiers trimestres de l’année, et conforme avec l’objectif de servir un rendement annuel de 5,50% aux associés d’Activimmo en 2022 -soit plus de 100 points de base au-dessus de la moyenne des SCPI du marché-.

« La bonne gestion de votre épargne est la priorité absolue de nos équipes. Chaque pôle d’Alderan s’implique au quotidien pour vous assurer le meilleur des services à chaque étape : depuis la réception du dossier de souscription jusqu’au versement des dividendes en passant par la sélection des meilleurs actifs et une relation de proximité avec chacun des locataires », rappelle la société de gestion dans son dernier bulletin trimestriel d’information.