La SCPI Novapierre 1 (Paref Gestion) maintient son prix de part à 442 euros

Un environnement immobilier complexe

La situation géopolitique internationale et l’action restrictive des banques centrales ont pesé en 2023 sur les marchés immobiliers, dont les volumes d’investissement ont chuté de 61% par rapport à leur moyenne quinquennale, revenant avec 12 milliards d'euros sur un niveau que l’on n’avait plus connu depuis 2010 (source : CBRE). Cependant, l’expert immobilier voit un début de stabilisation du marché au 4ème trimestre 2023, qui – bien qu’en retrait de 77% par rapport à la moyenne quinquennale des 4èmes trimestres – s’affiche néanmoins en légère hausse par rapport au T3 2023.

Le secteur immobilier le plus touché par cette désaffection des investisseurs est le bureau qui souffre du développement du télétravail et d’une politique de réduction des coûts de la part des entreprises, alors que le commerce tire beaucoup mieux son épingle du jeu, semblant sortir d’une longue période de « retail bashing ». En 2023, il représente un quart des investissements en immobilier tertiaire, contre moins de 15% en 2020, par exemple.

Maintien du prix de part à 442 euros pour Novapierre 1

En ce début dʼannée 2024, Paref Gestion conforte le positionnement de Novapierre 1 en annonçant le maintien de son prix de la part à 442  euros, dans la foulée de la campagne dʼexpertises de fin d’année qui matérialise une baisse très limitée de la valeur du portefeuille : -1,8% à périmètre courant. Ce résultat est d’autant plus remarquable que ce fonds avait vu son prix de part légèrement revalorisé le 1er juin 2023 avec +2 euros par part.

Paref Gestion recueille là les fruits d’une politique de gestion prudente de ce prix de part au cours des années passées avec le maintien d’une décote significative qui s’avère protectrice dans les circonstances actuelles. Ainsi, la valeur de reconstitution était de 469,10 euros par part le 31 juillet 2023, soit une décote de 5,77%. La nouvelle valeur de reconstitution de fin décembre 2023 devrait encore être au-dessus du prix de part, ce qui laisse une marge confortable pour la stabilité de ce dernier.

Une activité locative dynamique

Sur le plan locatif, la SCPI Novapierre 1 a fait preuve d’une belle dynamique sur la fin de l’année 2023 avec la signature de six nouveaux baux (sur 2.630 m²) et le renouvellement de trois autres (sur 1.382 m²) au 4ème trimestre, pour des loyers annuels respectifs de 391.000 euros et 214.000 d'euros, soit au global 605.000 euros, représentant 3,98% des loyers annuels totaux perçus par le fonds, selon la société de gestion.

Les baux signés ou renouvelés portent sur une durée ferme moyenne de 4,2 ans.

Du côté des libérations, ce sont quatre actifs totalisant 675 m² qui ont vu leur locataire partir pour un loyer global de 213.000 euros. Le différentiel locatif est donc favorable à la SCPI.

Mécaniquement, le taux d’occupation financier de Novapierre 1 s’en trouve amélioré de 0,6 point, passant de 87,9% au T3 2023 à 88,5% au T4.

Une politique d’arbitrage destinée à procurer de la liquidité

La politique d'arbitrages est très active depuis déjà plusieurs trimestres sur Novapierre 1, qui a cédé quatre actifs pour un montant de 3,4 millions d'euros au cours du 1er semestre 2023. De nouvelles promesses de vente ont été annoncées par Paref Gestion en ce début d’année, qui devraient se matérialiser avant la fin du 1er semestre 2024.

« La trésorerie ainsi dégagée sera utilisée pour financer les travaux qui valoriseront les actifs stratégiques du portefeuille et permettra de proposer de la liquidité aux investisseurs souhaitant sortir par le fonds de remboursement », résume la société de gestion.

Il faut dire que les demandes de retraits non servies commencent à s’accumuler sur cette SCPI, comme c’est le cas sur un certain nombre de véhicules du marché. Au 31/12/2023, 31.764 parts étaient en attente de cession, représentant 7,7% du capital de la SCPI. En valeur de retrait, cela représente un volume de 12,9 millions d'euros.

Le fonds de remboursement mis en place par la société de gestion sur cette SCPI depuis 2006 pour améliorer sa liquidité peut potentiellement atteindre un maximum de 10 % du capital effectif existant à la clôture de l’exercice précédent, soit 10% de 410.169 parts au 31/12/2023. Le prix de rachat par le fonds de remboursement a été fixé à 368 euros depuis le 1er juillet 2021, soit 9,5% en-dessous du prix de retrait compensé actuel de 406,64 euros.

Les associés désireux de récupérer leurs capitaux plus rapidement peuvent donc opter pour le rachat par le fonds de remboursement, en contrepartie d’un prix de sortie moins avantageux.

Un niveau de distribution quasiment équivalent à celui de 2022

Le taux de distribution 2023 de Novapierre 1 s’est élevé à 4,50%, ce qui correspond à un dividende net distribué de 19,80 euros par part. Nous sommes donc très proche du niveau distribué en 2022 (19,86 euros) et nettement au-dessus de ceux des années 2017-2020 : 17,30 euros en moyenne, avec un plus bas de 16,26 euros en 2020. Malgré l’épisode Covid-19, Novapierre 1 a donc intégralement récupéré de la situation peu attractive qui prévalait en 2017-2018 avec un taux de distribution (TD) à l’époque autour de 4%, ce qui était nettement inférieur à la moyenne des SCPI : 4,43% en 2017 et 4,34% en 2018, selon l’ASPIM. Par contraste, le TD 2023 de 4,50% est revenu quasiment au niveau du marché de 4,52% (source : ASPIM).