INTERVIEW : Jean-Marc Fayet, Responsable Appuis Réseaux chez Amundi Immobilier

Comment « gérez » vous la morosité économique sur vos SCPI ?

Dans son ensemble, les acteurs de l’immobilier partagent les mêmes « soucis », lesquels résultent d’une économie morose… récessive. Tous, nous observons les mêmes grandes tendances (tension sur les loyers, rationalisation des surfaces etc..) mais là où chacun peut se distinguer c’est sur nos anticipations de marchés, nos convictions propres.
En bref, nos « paris » immobiliers… Chez AMUNDI IMMOBILIER, nous n’envisageons pas de reprise économique significative dans les 2 ans à venir.

Cependant, nous estimons que certains immeubles « core » de bureaux à Paris-région parisienne ou dans des zones dynamiques dotées de surcroît de facilités, de transport, forment un filet de sécurité qui ne peuvent pas décevoir en terme de rentabilité ou de valorisation.

En effet, s’il est important d’anticiper, de comprendre et de s’adapter à la demande, il convient aussi d’investir sur les bons emplacements. Ces derniers restent rarement longtemps inoccupés… Notons aussi, que les capitaux pour leur financement suivent aussi plus facilement. La SCPI Edissimmo par exemple, reflète notre conviction du marché immobilier.

Nous avons arbitré progressivement son portefeuille de manière à détenir une forte exposition d’immeubles de grande qualité dans des zones géographiques « sans risque ». Par ailleurs, la taille importante de nos fonds facilite le financement de nos investissements alors que certains acteurs peuvent rencontrer plus de difficultés qu’avant dans ce domaine.

Comment s’est comportée la collecte des SCPI au 1er trimestre ?

2012 a été une excellente année avec 2,3 milliards d’euros de collecte pour l’ensemble des SCPI.

Nous avons bien sur bénéficié de cette tendance avec une collecte de 233 millions d’euros en 2012. Les SCPI fiscales ont été à la traine avec un volume de souscription de 145 M€ contre 300 M€ en 2011.

Les SCPI Malraux ont drainé chez nous 30 M€, un chiffre assez stable par rapport aux années précédentes. En revanche, la collecte sur nos SCPI Loi Scellier a chuté du fait du rabotage successif de ses avantages.

Pour le 1er trimestre, nous sommes en ligne avec nos objectifs. Nous avons déjà collecté plus de 100 M€ dont une large part est allée sur les SCPI diversifiés de bureaux. Pour les fiscales, il est un peu tôt pour en parler car les souscriptions interviennent le plus souvent en fin d’année. Enfin, il faut souligner la tendance croissante des SCPI logées dans les contrats d’assurance vie. Elles représentent entre 25% et 50% de la collecte.

En tous cas, avec une collecte de 373 millions d’euros en 2012 sur les OPCI et les SCPI, AMUNDI IMMOBILIER est leader de la collecte pierre papier pour l’année 2012.

Et les OPCI ?

Au moment de leur création, les OPCI ont été surtout achetés par les institutionnels. Mais là encore, nous voyons une nouvelle tendance se dessiner avec l’arrivée d’investisseurs particuliers qui apprécient de pouvoir loger des actifs immobiliers, par l’intermédiaire des OPCI grand public, dans des contrats d’assurance vie. En terme de chiffres, nous avons collecté 140 M€ sur l’ensemble de l’année 2012 alors que rien que sur le 1er trimestre 2013 nous en sommes déjà à 90 M€. Les investisseurs qui étudient les OPCI plébiscitent la facilité de leur arbitrage mais aussi une valorisation bi mensuelle et leur ouverture au marché immobilier européen.

Pour l’instant la collecte sur les SCPI est supérieure à celle des OPCI mais à l’avenir nous pensons que les souscriptions se partageront de manière égale. Signe d’un marché porteur, d’importants inervenants du marché ont lancé récemment des OPCI (Axa) ou sont en train d’y réfléchir sérieusement.

L’ensemble des souscriptions sur les OPCI grand public ont représenté en France l’année dernière 180 M€. Sur ce montant AMUNDI a collecté 140M€. Autant dire, que nous sommes actuellement leader en France.
Notre OPCI « Opcimmo » affiche au 15/05/2013 une performance annualisée de 4,55% depuis sa création en ligne avec son objectif sur longue période.

Et la directive AIFM qui doit être appliquée également pour les SCPI au 21 juillet 2013 ?

Pas de souci. Nos SCPI sont déjà conformes à la nouvelle règlementation. Reste juste le choix du dépositaire. Bien que le groupe AMUNDI ait une filiale qui remplit les fonctions et conditions de dépositaire (CACEIS) nous avons lancé un appel d’offres pour déterminer la meilleure. Le choix interviendra prochainement. Quoi qu’il en soit, l’intervention d’un dépositaire va avoir un coût. Il sera d’autant plus lourd que la SCPI est petite ou que la société de gestion est peu ou mal outillée informatiquement. Ce n’est pas notre cas.

Quels sont les stratégies de vos différentes SCPI ?

Aidée par sa collecte permanente du fait de la variabilité de son capital, et un programme d’arbitrage de ses actifs sur les 3 prochaines années, la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine (RAP) va accentuer le caractère parisien de son patrimoine. Aujourd’hui, son exposition au marché immobilier de Paris pour les bureaux est de 50% et nous souhaiterions à terme nous situer autour de 80%.

Pour Edissimmo, le positionnement demeure essentiellement sur Paris et la région parisienne (75% de l’actif). Nous regardons du côté de l’Europe mais les frottements fiscaux et a vérification d’accords bilatéraux nécessitent temps et réflexion.

En tous cas, pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier européen, l’OPCI Opicimmo présente l’avantage d’un portefeuille géographiquement diversifié. En terme de chiffres, OPCIMMO qui capitalise 241M€ au 30 avril détient des positions pour 50 M€ (deux immeubles à Hambourg et Munich récent ou neufs et entièrement loués) sur l’Allemagne et 15 M€ sur la Grande Bretagne (un immeuble entièrement rénové à Londres, Mayfair).

Offre complémentaire aux SCPI de bureaux, la nouvelle SCPI Gemmeo Commerce détient aujourd’hui 2 galeries marchandes emblématiques (Dijon et Annemasse). Dédiée exclusivement aux biens commerciaux, nous sommes cependant vigilants à n’investir que dans des projets où il y a une visibilité de croissance. Ainsi, nous sommes vigilants à la qualité du programme, le bassin de consommation et l’offre concurrente à proximité. Notre objectif est de délivrer un rendement autour de 5% à moyen terme.

Dernier point, nos SCPI devraient offrir des taux de distribution en 2013 dans la ligne de ceux de l’année dernière, par exemple 4,8% pour RAP, 5,1% pour Edissimmo.