Retour en arrière. En 2011, Novapierre 1 (Paref Gestion) a doublé de taille en raison de sa très forte collecte (53 M€). Faute de ne pas avoir suffisamment investi (31 M€), la SCPI a ainsi terminé son exercice avec une trésorerie élevée (34 M€). Sa faible rémunération explique la « la baisse temporaire du rendement de Novapierre 1 en 2012 à 4,2% ».
Pour éviter un nouveau recul, la SCPI a donc décidé entre octobre 2011 et juin 2012 de limiter les souscriptions afin de maintenir son niveau d’exigence à l’investissement et préserver la qualité du patrimoine. Sa collecte fin 2012 a atteint sur cette période 14 M€ tandis que les investissements ont représenté 32 M€ ramenant la trésorerie à la fin d’année à 13 M€, dont 7,7 M€ engagés sur 16 commerces pieds d’immeubles. Ces opérations s’ajoutent à de nombreuses autres. Au total depuis 3 ans, Novapierre 1 a acquis 55 commerces en 2011 pour 31,1 M€ à un rendement de 7,2%, puis 24 commerces en 2012 (31,7 M€) à un rendement de 6,9%. Enfin à mi octobre 2013, ce sont 26 commerces à Paris et Ile de France (12,4 M€) à un taux de 5,5% qui sont venus compléter un portefeuille de plus de 50 000 m² représentant plus de 200 lots.
Malgré sa sélectivité, la SCPI a connu aussi des soucis du côté de certains locataires. La mise en liquidation judiciaire d’enseignes telles que Surcouf à Mérignac (33) ou Virgin à Avignon ont contribué à grignoter son taux d’occupation financier qui passe de 96,2% fin 2013 à 90,4% au 30 juin. Pour autant, Paref Gestion est confiante. La signature d’un bail ferme sur Mérignac « dans de meilleures conditions » promet des retombées financières dès janvier 2014. De son côté le magasin d’Avignon fait l’objet de « pourparlers avancés ».
En terme de revenu, le coupon distribué au 3ème trimestre s’est élevé à 4,05€ justifiant une révision de ses prévisions 2013. Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) devrait atteindre 4,4% (4,2% en 2012) au lieu des 4,7% annoncés. Malgré cette déception, l’amélioration locative et la rationalisation du patrimoine par des arbitrages sur des actifs à maturité devrait « précipiter » le rétablissement de Novapierre 1. Autre élément de satisfaction, d’après les premiers résultats des expertises immobilières annuelles, le patrimoine de Novapierre 1 se serait apprécié à périmètre égal entre 2,5% et 3% en l’espace d’un an.
Après ses déboires passés, la SCPI a retenu la leçon. Elle sera désormais vigilante à équilibrer collecte et investissements. Et elle restera fidèle à une politique d’investissement ciblée sur des actifs exclusivement commerciaux, de qualité en pieds d’immeubles parisiens et de centre-ville de métropoles régionales
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