1970 – 2010 : La SCPI fête son 40ème anniversaire !

Retour sur plus de 40 années d'histoire de placements immobiliers ...

1964-1970 : L’époque des préludes

En 1964, une société civile immobilière, la « Civile Foncière » voit le jour à l’initiative de Robert Ruel, un entrepreneur audacieux qui rend l’immobilier accessible à tous les épargnants. Des initiatives similaires se multiplient et permettent de réaliser d’importantes collectes. Parmi elles, Louis Pelloux et Guy Cosserat créent respectivement, en 1966, Epargne Foncière (LA FRANCAISE AM) et la Participation Foncière 1 (PERIAL), deux SCPI toujours actives.

1970-1972 : La création officielle des SCPI

Les travaux de réglementation conduisent les pouvoirs publics à promulguer la création officielle des SCPI par la loi du 31 décembre 1970. La mise sous tutelle de la COB (Commission des Opérations de Bourse et actuelle AMF – Autorité des Marchés Financiers) marque la fin de certaines dérives, notamment celle de la Garantie Foncière. La SCPI, forme moderne de détention immobilière, va désormais connaître une croissance saine.

1972-1984 : L’essor des SCPI

Les cracks boursiers se succèdent (chocs pétroliers de 1973 et de 1979) mais l’attachement des Français aux placements immobiliers demeure fort. Les banques encouragent le développement des SCPI qui accompagne le mouvement de tertiarisation de l’économie française : elles offrent des performances stables et particulièrement élevées, entre 10% et 13% par an avec des rendements locatifs allant de 7% à parfois plus de 8% ! Le Crédit Lyonnais crée Slivimo (1973), la Société Générale lance les Sogépierre, la SCPI Fructipierre (NAMI) voit le jour en 1975 ; la BNP, le Crédit Agricole, accompagnent aussi cette tendance en collectant d’importants capitaux par l’intermédiaire de leurs réseaux d’agences.

1985-1992 : Le boom de la collecte

A partir de 1985, les volumes de capitaux collectés par les SCPI s’accumulent de manière considérable. L’offre de produits s’étoffe et les traditionnelles SCPI investies en immobilier d’entreprise sont rapidement rejointes par de nouvelles SCPI plus spécialisées. Parmi elles, les SCPI « régionales » dont le patrimoine est investi dans une région identifiée, celles dites « murs de magasins » et enfin les « fiscales », comme les SCPI Malraux qui permettent de financer la réhabilitation du patrimoine national. Plus tard, les différentes lois fiscales trouvent leur déclinaison en SCPI comme actuellement les SCPI Scellier. En 1992, ce sont plus de 270 SCPI gérées par une centaine de sociétés de gestion qui se partagent 13 milliards d’euros de capitalisation globale (19 milliards d’euros en 2009).

1992-1998 : La crise immobilière

La réunion de facteurs macro économiques et structurels précipite la crise immobilière des années 90 emportant avec elle les SCPI. Le niveau de croissance du PIB Français ralentit à partir de 1991 et la France connait l’une des pires récessions de son histoire en 1993. La hausse du chômage et l’offre pléthorique de surfaces disponibles affectent les taux d’occupation des parcs immobiliers et entrainent une contraction des revenus distribués. Ainsi, en 1993, les SCPI voient leur prix baisser pour la première fois de leur histoire.
Le système de fixation de prix des parts issu de la loi du 3 janvier 1993 (associant le prix de la part à celle de la valeur d’expertise indépendante des immeubles), n’assure pas la liquidité du marché qui réclame un meilleur rendement. Au cours de ces années, l’attractivité des SCPI est faible. En 1994, le rendement des SCPI est de 4,93% alors que celui du « taux sans risque » (OAT 10 ans) est de 8,28%. La chute des prix se prolonge jusqu’en 1998, année qui marque la fin de la seule crise jamais traversée par les SCPI.

1999-2010 : La rénovation des SCPI

Dès le début des années 2000, les sociétés de gestion vont entamer un vaste mouvement de restructuration. Les opérations de fusion/absorption réduisent le nombre de SCPI qui passe de 258 en 1998 à 137 en 2004. Les pouvoirs publics réforment l’organisation de la liquidité et promulguent la loi du 9 juillet 2001 qui détermine les modalités du nouveau marché des parts. Les sociétés de gestion modernisent également leurs outils de gestion pour mieux anticiper les tendances du marché.
Progressivement, les SCPI retrouvent des niveaux de rendement attractifs et entraînent la confiance des investisseurs avertis. La collecte de capitaux se redresse pour passer de 343 millions d’euros en 1999 à 1,152 milliard en 2004 (1,323 milliard en 2009). Les enseignements portent leurs fruits et les SCPI traversent les différents chocs conjoncturels des années 2000 avec une stabilité qui redonne à la SCPI son titre de valeur refuge par excellence.

Sources : Primaliance, IEIF, « C’est l’épargne qui a raison » (Guy Marty) ; scpi.fr