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L’interview du gérant : La SCPI ALTIXIA CADENCE XII

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Luc Bricaud, Directeur du Fund Management chez Altixia REIM, présente la SCPI Altixia Cadence XII, une SCPI diversifiée apparue récemment sur le marché, en 2019, et qui offre la spécificité de distribuer des revenus mensuellement et non trimestriellement comme la plupart des SCPI. Pour sa première année d'existence, la SCPI Altixia Cadence XII a versé un taux de distribution de 4,59% pour seulement 9 mois de dividende, ce qui correspondant à un taux annualisé de 6,12%. 

 

1 - Pouvez-vous nous décrire en quelques mots la stratégie de la SCPI ALTIXIA CADENCE XII ?

A titre d’exemple, quelles ont été les dernières acquisitions ? 

 

 [Luc BRICAUD] La SCPI Altixia Cadence XII est une SCPI à capital variable avec un objectif de distribution de revenus mensuels et de diversification de son patrimoine immobilier.

Nous avons une véritable stratégie de convictions immobilières, opportuniste en fonction de la typologie de l’actif, de sa localisation et de ses locataires actuels ou potentiels.

Altixia Cadence XII privilégie des investissements dans des actifs de bureaux de petites et moyennes surfaces, dans les zones les plus dynamiques des grandes métropoles régionales, et dans une gamme de prix comprise entre un et dix millions d’euros. Ce type d’actifs immobiliers, moins recherchés par les gros investisseurs qui leur préfèrent souvent des actifs d’une taille unitaire nettement plus importante, peut offrir des taux de rendement plus élevés.

Les dernières acquisitions situées à Rennes-Saint Grégoire et à Bordeaux-Mérignac sont des actifs répondant parfaitement à tous ces critères.

- Ensemble de bureaux à Saint Grégoire (Première couronne de Rennes)

Acquisition en avril 2020

Ensemble de bureaux de 2 433 m² et 76 parkings loué à 100%

2 locataires : BNP Paribas pour une durée restante à courir de 8 ans, dont 5 ans ferme & Seres (marque de Docaposte, filiale du groupe LA POSTE) pour une durée restante à courir de 7 ans.

Montant d’env. 5 328 000 €

Rendement acte en main : 6,34%

- Ensemble de bureaux à Mérignac (Bordeaux)

Acquisition en septembre 2020

Ensemble de bureaux de 1 008 m² et 43 parkings loué à 81%

2 locataires : ECONOCOM (groupe européen, qui met en œuvre la transformation digitale des entreprises et des organisations publiques - 10 300 collaborateurs dans le monde) par l’intermédiaire d’un bail commercial 3/6/9 ayant pris effet le 01/07/2015 et AMETRA (Groupe qui développe un savoir-faire en ingénierie de produits, moyens mécaniques et intégration de systèmes électriques et électroniques (700 collaborateurs dans le monde) par l’intermédiaire d’un bail commercial 3/6/9 ayant pris effet au 01/07/2016.

Montant d’env. 1 825 000 €

Rendement acte en main à l’acquisition de 5,27%

Rendement acte en main potentiel d’environ 6,35%

Plusieurs autres acquisitions de bureaux sont à venir sur le T4 2020.

 

2 – Quel est l’impact aujourd’hui de la crise du COVID 19 sur la SCPI ALTIXIA CADENCE XII ?

L’impact de la crise du COVID-19 a porté sur une baisse limitée des rendements, des décalages de livraison de VEFA et du retard sur les investissements (notre niveau d’exigence étant d’autant plus accrue).

Concernant les encaissements de loyers, nous avons mis en place une politique d’éligibilité à des mesures d’accompagnement parmi lesquelles des annulations de loyer portant sur des périodes de 1 à 3 mois ou des reports partiels de paiement des loyers. En contrepartie, ALTIXIA REIM a pu obtenir de la part de nombreux locataires, pour lesquels ces mesures ont été essentielles au maintien de leur activité, des allongements des durées de leurs baux.

Ainsi, les mesures d’accompagnement consenties sur une partie ciblée des locataires a permis de gagner quasiment 3 mois de durée ferme des baux sur la totalité de votre SCPI !

Concernant les locataires appartenant à des structures importantes ayant la trésorerie suffisante pour payer leur loyer, ou qui ont pu rester ouverts pendant la période de crise sanitaire, notre politique a été de rester ferme et de ne pas ou peu consentir d’annulations de loyers.

À ce jour, aucun locataire de votre SCPI n’a été placé en redressement ni en liquidation et nous avons pu pérenniser leur présence sur leur site. Altixia Reim a été même plus loin en mettant en place des actions pour redynamiser leur business (campagne Instagram, actions ISR …).

Deux chiffres à retenir au 30/09 :

- Un taux d’occupation physique de 97,3 %

- Une durée ferme restant à courir pour les baux en cours (WALB) de 4,94 années

 

3 – Selon vous, quel est le risque dû au développement du télétravail sur le secteur ? 

Les bureaux, la classe immobilière majoritaire fait l’objet de toutes les spéculations : les bureaux vont disparaitre, les français ont apprécié le télétravail et ne reviendront plus en arrière !

Certes, le télétravail va perdurer mais l’échange, le challenge collectif ne se font pas exclusivement en virtuel. Les grosses entreprises ne vont pas déménager du jour au lendemain mais on voit d’ores et déjà des réductions de surface, notamment à La défense et en Ile de France !

C’est finalement la classe d’actifs qui va vivre sur le moyen terme le plus grand bouleversement : moins d’espace centralisé en Ile de France, moins de grandes surfaces, plus d’espace de travail en région, plus de petites et moyennes surfaces, généralisation du télétravail à 1 ou 2 jours par semaine, moins d’espace de co working et une digitalisation renforcée.

Les entreprises vont devoir repenser l’usage des bureaux : quelle doit être leur valeur ajoutée, quelle pratique managériale à faire évoluer en conséquence ? Bien Être au travail de plus en plus présent, moins de réunions, plus courtes, plus efficaces...

Quelques chiffres, il y a 6 ans c’était globalement 1.08 postes de travail par personnes (15m2), le passage des entreprises en Flex office pré-covid avait déjà fait passer le nombre de postes de travail par personne à environ 0.85 et post covid cela va être 0.75, dans 3 ou 4 ans nous pourrions être à 0.5 !

Rassurons-nous, pas de dépit amoureux pour les épargnants mais sélection de coup de foudre sur dorénavant des bureaux de petites et moyennes surface, plutôt en région ou cœur de Paris… un choix encore énorme avec de belles opportunités et des rendements qui restent dans le haut du marché de l’épargne.

Les dernières acquisitions situées à Rennes-Saint Grégoire et à Bordeaux-Mérignac en sont des exemples types.

 

4 - Quelle est votre objectif de performance pour 2020 ? Quelle évolution attendre du prix des parts ?

L’objectif de performance pour 2020 est de 5,13% net des frais de gestion avec un maintien du report à nouveau de 1 mois et demi à fin d’année.

Pour anticiper les éventuelles variations des prix de souscription, il faut examiner comment se situe le prix de souscription par rapport à la valeur de reconstitution. Ainsi, plus le prix de souscription est inférieur à la valeur de reconstitution moins il sera sensible à la baisse des valeurs d’expertise.

- Valeur de souscription : 200€

- Valeur de reconstitution 2019 : 207,86 € par part soit +3,93%

Un prix de souscription inférieur à la valeur de reconstitution favorise le nouveau souscripteur qui bénéficie du patrimoine existant à un prix inférieur à celui de sa valeur réelle.

A date, pas d’objectif de revalorisation pour 2021, ni à la hausse ni à la baisse.

 

5 - Et enfin, pouvez-vous nous donner 3 raisons d’investir dans la SCPI Altixia Cadence XII ?

- Une spécificité d’avoir des revenus mensuels avec un délai de jouissance de 3 mois et un rendement au-dessus de la moyenne des SCPI,

- Une SCPI de petite taille qui va pouvoir bénéficier des opportunités d’investissements immobiliers qui vont se présenter en 2021 et donc plus relutive,

- Des décisions collégiales : Une agilité de l’équipe d’investissement capable de se décider rapidement sur les investissements. Une équipe d’asset management intégré permettant une forte proximité avec les locataires de la SCPI.

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