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La SCPI Cristal Rente (Inter Gestion REIM) mise sur les restaurants Burger King

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La SCPI Cristal Rente d’Inter Gestion REIM est ce que l’on nomme une SCPI de rendement spécialisée en immobilier commercial. Cette catégorie d’immobilier tertiaire a particulièrement souffert de la crise sanitaire du Covid 19 et du cortège de restrictions et de fermetures administratives qui l’ont accompagnée. Mais force est de constater que la SCPI Cristal Rente a très bien tiré son épingle du jeu dans ce contexte difficile, avec une baisse de distribution limitée à 3% entre 2019 et 2020 et un TDVM 2020 de 4,85%, plus de 100 points de base au-dessus de la moyenne des SCPI de commerces. Forte de cette bonne résilience de son véhicule, la société de gestion collecte de façon dynamique (102,8 millions € de collecte nette en 2021) et a pu, au cours des derniers mois, mettre la main en « off-market » sur un large portefeuille d’une dizaine de restaurants Burger King situés en Île-de-France et en régions.

La SCPI Cristal Rente est une des meilleures SCPI de commerce du marché

Créée il y a une dizaine d’années, la SCPI Cristal Rente gérée par Inter Gestion REIM a connu une très grande stabilité de sa distribution, avec des taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) variant entre 4,85% et 5,27% sur les 10 dernières années et un TRI 10 ans de 6,06% (au 31/12/2021). L’année 2020 a particulièrement mis en valeur la qualité de gestion et de patrimoine de cette SCPI spécialisée, puisque le TDVM de 4,85% mesuré sur cette année est 118 points de base au-dessus de la moyenne de sa catégorie. L’année 2021 s’inscrit dans cette même tendance, avec un taux de distribution de 5,09%, soit 60 points de base au-dessus de la moyenne des SCPI et surtout 93 points de base au-dessus de celle des SCPI spécialisées en actifs de commerces ! Le début de l’année 2022 confirme la bonne tenue des loyers, avec un acompte sur dividende versé de 3,12€ par part au 1 er trimestre, « un montant en ligne avec l’objectif de maintenir en 2022 le rendement de la SCPI au- dessus de la barre de 5% », selon le dernier bulletin trimestriel d’information de la SCPI. Son taux  d’occupation financier de 97,73% au T1 2022 place la SCPI Cristal Rente dans le premier décile du marché, y compris lorsque l’on intègre des SCPI investissant dans des secteurs immobiliers moins touchés par la crise sanitaire comme le résidentiel et le bureau. Il faut dire que la société de gestion est particulièrement sélective sur le type d’actifs mis en portefeuille et leur gestion locative, avec des typologies de commerçants qui ont pu faire face à la crise : 40,1% de commerces alimentaires, 29,3% de magasins de bricolage et de jardineries, 5,11% d’enseignes liées à l’automobile, 1,37% à la logistique, et 21% du portefeuille dédié à la restauration, dont la restauration rapide fait partie du pan le plus résilient (chiffres au 31/03/2022). Avec une capitalisation de 422 millions € à la fin du T1 2022, la SCPI Cristal Rente fait partie des véhicules les plus importants de sa catégorie.

Une acquisition stratégique dans le secteur très prisé de la restauration rapide

La SCPI Cristal Rente a eu l’opportunité d’acquérir sur le 2 ème semestre 2021 11 actifs exploités sous l’enseigne Burger King : 10 d’entre eux sont situés en régions, et un en Île-de-France. L’opération a été réalisée « dans le cadre de la cession des droits aux baux à constructions ayant une durée de 40 ans, avec des baux commerciaux assortis d’une ferme de 12 ans », selon le rapport annuel 2021 de la SCPI publié il y a quelques semaines. Ce portefeuille génère pour Cristal Rente un loyer annuel de 1,5 million €. Ces acquisitions ont été finalisées entre juin et décembre 2021 : tout d’abord 3 restaurants « Burger King » situés en régions pour 7,5 millions (départements 31,80 et 01), puis une seconde salve d’acquisitions en octobre 2021 pour 11 millions €, et enfin la 3 ème partie de l’opération signée en décembre pour 6,8 millions €. En février 2022, le portefeuille de restaurants Burger King détenu par la SCPI Cristal Rente a été complété par une dernière acquisition à Golbey (88) pour 2,87 millions €. La société de gestion Inter Gestion REIM a donc engagé jusqu’à présent près de 30 millions € sur ce portefeuille négocié auprès du Groupe Bertrand (premier groupe de restauration en France avec 920 restaurants et 2 milliards € de chiffre d’affaires dont la moitié pour Burger King). Cette typologie de restaurants est particulièrement intéressante : non seulement ces enseignes de restauration rapide franchisées bénéficient de la forte notoriété de leur marque et drainent une clientèle importante sur des plages horaires très larges, avec un volant significatif de ventes à emporter qui leur a permis de bien résister aux épisodes de fermetures administratives, mais ce sont aussi des actifs bénéficiant d’une forme de rareté car les ouvertures de nouveaux « fast food » sous ce type d’enseignes ne sont pas si fréquentes et font parfois l’objet d’oppositions locales assez fortes, notamment en régions. Un emplacement -préexistant ou à construire- bien sélectionné est donc en général un gage de flux locatifs sécurisés à long terme pour le propriétaire des murs. Sur cette opération, Inter Gestion s’est positionné en « off market », signe de sa capacité à sourcer les deals les plus intéressants.

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Jean-Francois Valicon 05/08/2022

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