42 millions euros de collecte au 1er trimestre 2023 pour la SCPI PFO2 (Perial AM) qui réduit son endettement

42 millions d'euros de collecte pour rembourser une dette long terme de 50 millions d'euros arrivant à échéance

Perial AM a opté pour la prudence au 1er trimestre 2023 pour sa SCPI PFO2 en choisissant de diminuer son ratio d’endettement de 1,5 point à 25,7% au 31/03/2023, contre 27,2% au T4 2022 : le taux maximal autorisé étant de 40%. Cette réduction de l’effet de levier de la SCPI a été rendue possible par une collecte d’un bon niveau – 42 millions d'euros sur le trimestre – qui a été mise à contribution pour le remboursement d’une échéance de dette long terme d’un montant nominal de 50 millions d'euros.

Compte tenu de la hausse des taux de financement, la société de gestion a probablement considéré qu’il était plus pertinent de ne pas repartir sur une ou plusieurs acquisitions réalisées à crédit. Il s'agit d'une sorte de freinage prudent de la politique d’investissement qui s’est opéré au cours du 1er trimestre : aucune acquisition n’a été réalisée, alors que quatre investissements avaient été signés au second semestre 2022 pour un montant global supérieur à 220 millions d'euros, avec une collecte nette d’environ 118 millions d'euros sur la même période.

Perial AM précise vouloir poursuivre dans les mois à venir la réduction de l’endettement de PFO2.

La valeur de reconstitution de PFO2 est en baisse de 2,3%

La prudence de Perial AM sur le front des acquisitions depuis le début de l’année s’explique également par la baisse des valeurs d’expertise observées sur PFO2 : sa valeur de reconstitution à fin 2022 passe à 189,67 euros par part, contre 194,21 euros à fin 2021, soit une diminution de 2,3% en un an. Pour rappel, la valeur de reconstitution de cette SCPI avait déjà diminué de 1,7% en 2021, puisqu’elle était encore de 197,58 euros par part au 31/12/2020.

La baisse cumulée atteint donc 4% en 2 ans, alors que le prix de part de 196 euros n’a pas bougé depuis 2019. PFO2 affiche ainsi une légère surcote de 3,3% en 2023, rien de bien inquiétant puisque la limite réglementaire de 10% est encore loin. Néanmoins, on peut comprendre que la société de gestion soit vigilante et ne souhaite pas engager des acquisitions en anticipant sur la collecte future dans un tel contexte.

Les indicateurs locatifs restent excellents

Perial AM reste assez positif sur le plan macro-économique avec des perspectives de récession moins marquées que ce qui avait pu être craint à l’entrée de l’hiver 2022-2023 et un marché de l’emploi en France qui se tient particulièrement bien, malgré l’inflation. À l’image de ces indicateurs économiques positifs, le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI PFO2 atteint 93% au 1er trimestre 2023, en hausse d’un point par rapport au trimestre précédent.

« Notre collecte de loyers reste ainsi située à de très bons niveaux, avec des taux de défaut très faible et une rotation contenue de nos locataires », résume la société de gestion dans sa récente publication. Par ailleurs, elle insiste sur la qualité de son asset management des actifs, qui globalisent un montant de relocations de plus de 1,6 million d'euros de loyers annuels, contre seulement 500.000 euros de loyers annuels perdus à l’occasion des libérations enregistrées sur le trimestre.

Sans surprise, cette bonne situation locative permet de distribuer un acompte sur dividende de 1,90 euros au 1er trimestre, cohérent avec l’objectif annuel de distribution : taux de distribution prévisionnel de 4% à 4,40% en 2023.