SCPI Optimale (Consultim AM) : une nouvelle donne sur les marchés immobiliers

Un nouveau contexte de taux d’intérêt

La hausse spectaculaire des taux d’intérêt (+300 points de base sur l’année 2022 pour le taux de l’OAT 10 ans) a eu un fort impact sur les marchés immobiliers. Les effets ne sont pas les mêmes selon les acteurs du marché : une partie d’entre eux sont soumis à de nouvelles contraintes lorsqu’ils envisagent d’investir. C’est le cas de ceux ayant largement recours à l’endettement ou pour ceux dont l’immobilier ne représente qu’une allocation marginale qu’ils peuvent temporairement décider de sous-pondérer.

Plus globalement, le repricing des actifs immobiliers consécutif à cette hausse des taux d’intérêt se traduit par des négociations plus difficiles sur le prix qui reflètent une forme d’inadéquation entre les attentes des vendeurs – qui ont à l’esprit les anciens prix de marché ou leurs expertises d’il y a un an – et les acheteurs qui essayent de tirer profit de la moindre concurrence qu’ils constatent avec leurs pairs : ces derniers sont parfois agressifs dans leur recherche de décote et peuvent dans certains cas offusquer les vendeurs.

Sans surprise, la conséquence immédiate est une forte diminution des volumes transactés (-40% sur un an tous secteurs immobiliers confondus) avec un attentisme indéniable des parties prenantes. Seule une baisse supplémentaire des prix, correctement digérée par les vendeurs, permettra de redonner de la liquidité à ce marché.

Les jeunes SCPI comme Optimale tirent profit de la conjoncture actuelle

« Dans ce contexte troublé, les épargnants peuvent légitimement s’inquiéter de la pérennité des valeurs des parts des SCPI, voire de la liquidité de leur investissement » s’interroge la société de gestion Consultim AM dans sa dernière publication trimestrielle. Sans aucun doute, il s'agit d'un risque qui existe sur certains véhicules historiques qui collectent peu (voire décollectent) et détiennent un patrimoine vieillissant exposé aux baisses d’expertises.

En réalité, c'est tout le contraire qui peut être observé sur la jeune SCPI Optimale qui bénéficie d’un patrimoine récent et entretient un niveau de collecte important rapporté à sa capitalisation. Les conclusions des expertises menées fin 2022 matérialisent une progression de plus de 5% des valeurs immobilières moyennes d’Optimale. Cet excellent résultat illustre, selon Consultim AM « la pertinence de la stratégie d’investissement, prudente et singulière, sélectionnant avec précision les meilleurs actifs régionaux pour chaque typologie sur laquelle la société de gestion intervient ».

La collecte de la SCPI Optimale a atteint 7 millions d'euros au 1er trimestre 2023, après 27 millions d'euros sur l’ensemble de l’année 2022. À titre de comparaison, la société de gestion précise que la collecte du 1er trimestre 2023 représente 2,5 fois la collecte du 1er trimestre 2022 ! En 15 mois, la capitalisation de ce véhicule est ainsi passée de 13 millions à 47 millions d'euros : cela signifie que la majorité du patrimoine a été acquis après le 31/12/2021, soit 11 actifs sur 17 acquis en 2022.

Une partie importante des acquisitions a donc pu être réalisée post-repricing du marché immobilier. D'ailleurs, Consultim AM communique sur le rendement immobilier immédiat moyen des acquisitions de 2022 : 7,3%, soit 80 points de base au-dessus du chiffre de 2021. D'autre part, la société de gestion adopte une attitude prudente face à l’endettement, en dépit du dynamisme confirmé de la collecte, l’ayant réduit à 22,6% à la fin du 1er trimestre 2023.