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La SCPI LF Opportunité Immo (La Française REM) achète un entrepôt à 4 millions d’euros près de Bordeaux

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La SCPI LF Opportunité Immo de La Française REM est l’un des rares véhicules du marché spécialisé sur l’immobilier logistique. Tirant profit de l’engouement constaté pour cette typologie d’immobilier depuis l’épisode du Covid-19, cette SCPI créée il y a un peu plus de 10 ans distribue régulièrement entre 4,50 et 6% de rendement à ses associés, dont 5,21% en 2021 et 5,33% en 2022, des scores environ 80 points de base au-dessus de la moyenne du marché.

Aujourd’hui, LF Opportunité Immo affiche une capitalisation de 324 millions d’euros et des taux d’occupation locative proches de 100%. Comme pour la plupart des SCPI, un fort ralentissement de la collecte a été observé au 3ème trimestre malgré le maintien du prix de part par la société de gestion. LF Opportunité Immo continue à appliquer une stratégie dynamique de rotation du patrimoine : La Française REM a récemment annoncé l’acquisition d’un local d’activité situé en Gironde pour un montant de 4 millions d’euros.

Collecte en retrait mais prix de part inchangé

Au troisième trimestre, le volume des capitaux collectés par la SCPI LF Opportunité Immo s’élève à 3,7 millions d’euros (-62% par rapport au deuxième trimestre), permettant de compenser le retrait de 11.587 parts représentant un encours sortant de 2,4 millions d’euros. La collecte nette (i.e. le solde) de 1,3 million d’euros a permis de financer partiellement l’acquisition évoquée ci-dessus.

À noter : le nombre de parts en attente de retrait s’affiche à 16.823 (environ 3,1 millions d’euros) au 30 septembre, soit 12% de la collecte brute enregistrée depuis le 1er janvier.

Au 30 septembre 2023, la SCPI LF Opportunité Immo capitalise 324,1 millions d’euros, contre 303,4 millions d’euros au 31/12/2022.
Comme pour l’ensemble de ses SCPI, La Française REM a tenu à réunir le conseil de surveillance de LF Opportunité Immo à titre exceptionnel au mois de septembre pour valider les nouvelles valeurs de réalisation et de reconstitution de la SCPI. La société de gestion affirme avoir suivi les recommandations de l’AMF énoncées le 6 juillet à l’adresse de l’ensemble des gérants de SCPI, et « travaillé cet été pour anticiper l'actualisation des valeurs d'expertise des immeubles du patrimoine et se projeter à fin d’année ».

Le verdict a été communiqué le 11 septembre au Conseil de Surveillance de la SCPI : sa valeur de réalisation s’affiche en baisse de 6,35 % par rapport à celle du 31/12/2022, mais « cela ne remet pas en cause le prix de la part qui reste inchangé et se positionne désormais à 4,7% sous la nouvelle valeur de reconstitution ». La Française REM récolte les fruits d’une gestion prudente des valeurs de parts de ses SCPI en général, et de LF Opportunité Immo en particulier. En effet, cette dernière était décotée de 9,84% au 1er janvier 2023, quasiment sur la borne basse réglementaire.

Amélioration continue du taux d’occupation

« Le conseil de surveillance a une nouvelle fois exprimé sa grande satisfaction devant l’amélioration continue des taux d’occupation », relaye La Française REM dans son dernier bulletin trimestriel d’information. En effet, les taux d’occupation de la SCPI atteignent au 3ème trimestre leur plus haut niveau depuis sa création en 2012 : un taux d’occupation physique de 98,1% contre 96,0 % au deuxième trimestre et un taux d’occupation financier de 98,8% contre 97,8% au deuxième trimestre.

Ces excellents scores locatifs combinés à un taux de recouvrement des loyers optimal permettent à la société de gestion de maintenir l’acompte du 3ème trimestre au même niveau que ceux des premier et second trimestre, soit 2,73 euros par part. Si le rythme est maintenu au quatrième trimestre, le dividende annuel pourrait atteindre 10,92 euros par part, ce qui correspondrait à un taux de distribution de 5,38%, quasiment 100 points de base au-dessus de la moyenne des SCPI.

Une acquisition à plus de 4 millions d'euros à l’ouest de Bordeaux

Au troisième trimestre, la SCPI LF Opportunité Immo a pu mobiliser sa collecte nette pour financer le dernier bâtiment du parc d’activité de La Sentinelle (59), acquis en VEFA en 2022 et livré au cours de l’été 2023. Cet actif d’une surface locative de 5.800 m2 est intégralement occupé sur un bail 3/6/9.

D’autre part, sur le front des arbitrages, la SCPI a réussi à vendre un actif de 4.158 m2 entièrement vacant, situé à Avelin (59), ce qui a permis d’augmenter le taux d’occupation financier de la SCPI et d’encaisser une plus-value distribuable. Enfin, au cours du mois d’octobre, la SCPI LF Opportunité Immo a acquis auprès de la SCI Porta Romana un local d’activités situé à Saint-Jean-d’Illac (33), à quelques kilomètres à l’ouest de Bordeaux et à proximité immédiate de l’aéroport de Mérignac. L’opération a été signée pour un peu plus de 4 millions d’euros. Cet entrepôt de 3.960 m² (dont 500 m² de bureaux) est loué à la société Siagi, qui importe des produits gastronomiques italiens.

« La dernière tranche de cette opération, réalisée en trois phases, date de 2022. Nous bénéficions ainsi de la garantie décennale sur cet actif récent, qui répond aux derniers standards énergétiques », analyse Thierry Molton, directeur général de La Française REM - pôle Grand Public. « D’autre part, l’ancrage du locataire depuis 2010 favorise la maîtrise du risque locatif. »

 

 

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