SCPI Eurovalys (Advenis REIM) : un bail de 20 ans signé sur une surface de plus de 6.000 m² à Brême

Un locataire de premier ordre signe à Brême

La SCPI Eurovalys d’Advenis REIM voit son taux d’occupation financier passer de 94,22 à 92,59% au 2ème semestre 2023 avec des congés reçus concernant environ 20.000 m² pour un loyer annuel proche de 3 millions d'euros, un rythme nettement plus élevé qu’au 1er semestre : 6.500 m² pour un loyer de l’ordre d’un millions d'euros.

Le gestionnaire a dû faire face au départ de Siemens sur près de 80% de l’immeuble détenu à Brême. Malgré ce contexte difficile, la gestion locative volontariste d’Advenis REIM a permis de largement anticiper ces départs de locataires et de limiter la casse sur le taux d’occupation financier de la SCPI, puisque plus de 21.000 m² ont été reloués sur la période pour un loyer annuel potentiel de 3,7 millions d'euros.

Parmi ces relocations, deux doivent particulièrement être retenues, ayant des prises d’effet au-delà du 1er janvier 2024 et ne contribuant donc pas au TOF de fin 2023. Ces relocations concernent l’immeuble de Brême pour une surface totale de 8.700 m².

Tout d'abord, la ville de Brême prend à bail 6.661 m² dans cet immeuble au 1er août 2024 pour y domicilier une école, sur la base d’un bail ferme de 20 ans. Par ailleurs, elle s’engage à louer les 2.000 m² restants au 1er août 2027, après le départ des locataires actuellement en place. La qualité de la signature du nouveau locataire engagé sur longue période pour un loyer annuel global prévisionnel à terme de plus d’1,5 million d'euros permet à la SCPI Eurovalys d’améliorer son profil de risque locatif.

Une nette augmentation des loyers

La qualité des actifs détenus par la SCPI Eurovalys dans des grandes villes d’affaires allemandes lui permet de bénéficier d’un phénomène de « flight to quality » des locataires les plus solides. Cela se traduit par une augmentation des loyers moyens lors des relocations supérieure à 16 % : 13,29 euros/m² sur les nouveaux baux contre 11,37 euros/m² sur les précédents loyers. Ce chiffre est bien supérieur au taux d’inflation observé l’année dernière en Allemagne (5,9%) et ce, malgré un contexte économique particulièrement morose outre-Rhin : -0,3% de croissance du PIB en 2023, inférieure à la moyenne européenne.

Par ailleurs, sur les baux en vigueur, les indexations ont permis de relever le niveau moyen de 4,99% à périmètre constant : +2,55 millions d'euros de loyers annuels. Advenis REIM précise que « ces indexations ont été entièrement acceptées par les locataires, illustrant ainsi la solidité financière actuelle de ceux-ci ». En conséquence, le dividende courant de la SCPI Eurovalys a pu être relevé à 48,86 euros bruts de fiscalité par part en 2023, contre 47,12 euros bruts en 2022, auxquels il convient d’ajouter 3,08 euros de distribution de plus-value sur la cession de l’immeuble d’Essen réalisée au deuxième trimestre 2023.

Par conséquent, le dividende brut global de 2023 est de 51,94 euros par part, en hausse de plus de 10% par rapport à 2022. Ainsi, le taux de distribution d’Eurovalys passe de 4,54% en 2022 à 5,04% en 2023 (avant fiscalité).