Un objectif de distribution supérieur à 5% en 2024 pour les SCPI de Sofidy

Entre 4,71% et 5,20% de taux de distribution en 2023

Sofidy affiche en 2023 des taux de distribution supérieurs à ceux de 2022 grâce à « la dynamique locative et les bons résultats opérationnels » de ses SCPI. Selon les véhicules, le niveau de distribution s’étale de 4,71% (pour Sofidy Europe Invest) à 5,20% pour Efimmo 1 et Sofipierre. Pour ces deux derniers véhicules, le calcul a été effectué par Sofidy sur la base du nouveau prix de part effectif depuis le 4 décembre 2023, ce qui améliore le résultat.

Sur Immorente, la principale SCPI du gérant qui capitalise plus de 4 milliards d'euros, le taux de distribution 2023 émarge à 5% exactement, un chiffre en hausse de 18 points de base par rapport à 2022 et de 58 points de base par rapport au point bas de 2020 (période du Covid-19). La barre des 5% de taux de distribution n’avait pas été franchie par Immorente depuis 2014 : 2023 est donc un excellent crû pour cette SCPI.

« La qualité des actifs en portefeuille et leur centralité ont permis à nos SCPI de faire progresser de nombreux loyers non seulement grâce au mécanisme d’indexation des loyers sur l’inflation (indices ILAT et ILC en hausse respective de +6.1% et +6.0% sur un an) mais aussi compte tenu des niveaux de loyers raisonnables à l’acquisition qui consolident leur « pricing power » dans le temps », résume Sofidy dans son communiqué.

La société de gestion insiste aussi sur la forte proximité qu’elle a développée avec ses locataires, qui lui permet d’atteindre un taux de recouvrement des loyers proche de 97% sur l’ensemble de ses SCPI. Sur l’année 2023, leur taux d’occupation financier moyen a dépassé 92% grâce à 217 relocations et 63 renouvellements de baux.

Un objectif de taux de distribution supérieur à 5% en 2024

Sofidy affiche une grande confiance dans sa capacité à maîtriser le nouveau cycle qui s’amorce sur les marchés immobiliers. Elle bénéficie en particulier d’une trésorerie importante sur les SCPI Immorente et Sofidy Europe Invest, ce qui devrait lui permettre de profiter de points d’entrée intéressants pour ses acquisitions. La société de gestion aborde l’année 2024 « de manière offensive et manoeuvrante », avec un objectif de distribuer plus de 5% sur l’ensemble de ses SCPI de rendement.

Des baisses d’expertises limitées en 2023

Le recul moyen des valeurs d’expertises aura été de 5% en 2023 sur l’ensemble des SCPI de rendement de Sofidy, ce qui s’est traduit par des baisses de valeurs de reconstitution comprises entre -2,7% pour Sofidy Europe Invest et -9 ,3% pour Efimmo 1.

Quant à elle, Immorente est quasiment sur la valeur moyenne avec une diminution de 5,2% de sa valeur de reconstitution en 2023. Sofidy explique cette résilience relative de ses portefeuilles par la mise en œuvre d’une « stratégie prudente et disciplinée » depuis plus de 30 ans. L’accent a été mis sur la diversification, la mutualisation et la dispersion des risques grâce à une forte granularité des investissements.

Un autre aspect important est l’exposition importante aux actifs de commerces, autour de 45% des portefeuilles de Sofidy en moyenne : ce qui a pu être un handicap pendant la période du Covid-19 se révèle aujourd’hui être un atout dans un contexte de « bureau bashing » de la part des investisseurs, entraînant des baisses de valeurs nettement plus fortes sur cette dernière typologie d’actifs.

Maintien des prix de souscription en début d’année 2024

Pour rappel, les prix de parts d’Efimmo 1 et de Sofipierre avaient été abaissés respectivement de 10,5% et de 9,2% le 4 décembre 2023. En effet, ces deux véhicules ont subi des baisses importantes de valeurs de reconstitution en 2023 (-9,3% pour Efimmo 1 et -5,8% pour Sofipierre), ce qui les positionnait trop proches de la borne haute réglementaire de surcote de 10%.

Pour Efimmo 1, cette borne aurait même probablement été dépassée après validation de la nouvelle valeur de reconstitution par l’assemblée générale statuant sur les comptes de 2023. Avec ces nouveaux prix de parts effectifs depuis le 4 décembre, Efimmo 1 et Sofipierre sont désormais légèrement décotées de -0,6%, ce qui permet à Sofidy de ne pas les modifier en l’état actuel des marchés immobiliers.

Concernant la SCPI Immorente, la société de gestion «  juge le prix actuel de la part bien positionné et n’entend pas l’ajuster », selon son communiqué. Immorente extériorise désormais une surcote de 5,5%, largement en-dessous de la limite réglementaire de 10%.

Sofidy estime qu’il existe un « potentiel de création de valeur et de réduction de la légère surcote affichée » en raison de la qualité du patrimoine de cette SCPI (les arbitrages sont souvent réalisés au-dessus des valeurs d’expertises) et de son niveau élevé de trésorerie (339 millions d'euros à fin 2023) qui lui permettra de négocier des acquisitions dans d’excellentes conditions.

Même constat sur la SCPI Sofidy Europe Invest qui affiche pourtant une surcote légèrement supérieure, de 6,4%. La société de gestion tient à rassurer les associés en mentionnant le niveau exceptionnel de trésorerie du fonds : 116 millions d'euros soit plus de 30% de sa capitalisation au 31/12/2023. La SCPI est également « prête à s’investir dans des conditions très favorables et relutives ». Le prix de part de Sofidy Europe ne sera donc pas modifié en ce début d’année 2024.