SCPI Immorente (Sofidy) : une acquisition à 6,60% de rendement immédiat place du Capitole à Toulouse

Une correction générale sur les valorisations immobilières

En raison de la hausse importante et rapide des taux d’intervention de la Banque centrale européenne entre juillet 2022 et septembre 2023 (+ 450 points de base en 14 mois), le marché immobilier européen a souffert en valorisation, avec une baisse généralisée des prix de transaction. Certains secteurs comme l’immobilier de bureaux ont été particulièrement touchés, car ils avaient bénéficié à plein de l’effet « taux zéro » pendant de nombreuses années.

En revanche, pour les actifs de commerce – un créneau sur lequel la SCPI Immorente est historiquement positionnée (52,5% de son patrimoine au 31/12/20223) – les années Covid avaient déjà infligé une diminution significative des valorisations, ce qui implique que cette typologie d’immobilier est entrée dans le cycle de resserrement monétaire avec une prime de risque qui était déjà reconstituée.

En conséquence, les baisses d’expertises ont été moins fortes sur ce secteur depuis début 2023.

Une baisse de 4% de la valeur du patrimoine

L’immobilier est clairement entré dans un nouveau cycle qui impose aux sociétés de gestion de mettre à jour les expertises de leur patrimoine, conformément aux préconisations de l’AMF émises au début de l’été 2023. Sur Immorente, les campagnes d’expertises de fin d’année ont été clôturées par Sofidy qui annonce, dans son dernier bulletin trimestriel d’information publié début février, une baisse de la valeur du patrimoine de 4% sur un an au 31/12/2023.

Selon la société de gestion, cette « bonne résilience du patrimoine » d’Immorente est liée à « sa forte granularité [plus de 1.000 immeubles en portefeuille représentant 2.635 unités locatives], sa politique d’investissement disciplinée et sa diversification ». Compte tenu d’un prix de part de 340 euros et d’une valeur de reconstitution de 339,92 euros par part au 31/12/2022, la nouvelle valeur de reconstitution au 31/12/2023 (en baisse de 5,2% sur un an) reste dans les bornes réglementaires de +/-10% à prix de part inchangé.

Pour le moment, Sofidy maintient donc le prix de souscription de 340 euros en vigueur depuis le 1er novembre 2021.

De belles performances opérationnelles 

Sofidy précise dans son dernier bulletin trimestriel d’information – publié début février 2024 au titre du 4ème trimestre 2023 – que les fondamentaux de sa SCPI Immorente restent solides. Nous retiendrons en particulier un bon taux d’occupation financier de 93,13% sur la période du T4 2023, quasiment stable sur l’ensemble de l’année dernière, et un taux de recouvrement des loyers de 95,45%.

Ces belles performances opérationnelles ont conduit la société de gestion à verser un dividende global de 16,53 euros aux associés d’Immorente en 2023, ce qui correspond à un taux de distribution de 5,00% brut de fiscalité, soit 18 points de base de plus qu’en 2022 et 36 points de base de plus qu’en 2021.

Sofidy vise un taux de distribution de plus de 5% en 2024.

Une acquisition à 6,60% de rendement immédiat en plein centre de Toulouse

Un des atouts majeurs de la SCPI Immorente est de disposer d’une trésorerie disponible très importante, évaluée à près de 341 millions d'euros par Sofidy. Parallèlement à cette position de liquidité confortable, le taux d’endettement d’Immorente est limité à 15,6 % – soit 595 millions d'euros – par le biais d’une dette bancaire à taux fixe (pour 99,6% de son montant) à un taux moyen de 2%.

D’autre part, la collecte brute d’Immorente continue de s’afficher à des niveaux confortables (370 millions d'euros en 2023 dont 27,7 millions d'euros au T4), ce qui lui permet d’effectuer des acquisitions sélectives en tirant profit des conditions actuelles de marché très favorables aux acheteurs.

Après une belle opération réalisée en décembre dernier dans le Quartier Central des Affaires parisien à un taux de rendement initial acte en main de 6,5% (pour 16,1 millions d'euros investis frais inclus), Immorente a récemment annoncé l’acquisition d’un immeuble de 4.586 m² situé sur la place du Capitole au cœur de Toulouse, pour un montant de 14.324.000 euros, acte en main. La valeur métrique hors frais de l’actif se situe donc légèrement en-dessous de 3.000 euros, un prix exceptionnel compte tenu de son emplacement.

Selon Sofidy, cette acquisition affiche un taux de rendement locatif immédiat supérieur à 6.6% avec « un potentiel de progression des loyers à long terme ».