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La SCPI Kyaneos Pierre a augmenté son prix de part de 1,85% au 1er juillet

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La SCPI Kyaneos Pierre – créée il y a 5 ans par la société de gestion indépendante Kyaneos AM – bénéficie d’un positionnement original dans l’univers des SCPI : elle cherche à valoriser un patrimoine immobilier résidentiel situé majoritairement dans des villes françaises de petite ou de moyenne taille, en sélectionnant des actifs éligibles à un programme de rénovation thermique efficace et en les louant ou les revendant une fois les travaux effectués.

Depuis son lancement, la SCPI a vu sa valeur de part progresser de 10% tout en distribuant à ses associés un rendement compris entre 5 et 7% selon les années : 5,37% pour le dernier exercice en 2022. Au 1er juillet 2023, la société de gestion a décidé d’augmenter le prix de part de Kyaneos Pierre pour la 4ème fois en 5 ans : ce dernier passe de 1080 à 1100 euros, soit une hausse de 1,85%.

Un positionnement qui a anticipé la loi climat et résilience

Avant que l’on entende parler des fameuses « passoires thermiques » (logements énergivores de classes F à G+) et des restrictions qui vont progressivement grever leur capacité à être louées voire vendues, la société de gestion Kyaneos AM avait repéré qu’il s’agissait d’un sujet sociétal majeur dans le cadre de la lutte contre le réchauffement climatique.

Pour elle, le lancement de la SCPI Kyaneos Pierre a été l’occasion de démontrer son savoir-faire dans le domaine de la rénovation thermique. Les rendements obtenus sur les actifs immobiliers résidentiels achetés « en l’état » et soumis à un programme exigeant de rénovation peuvent être spectaculaires, parfois à deux chiffres.

En effet, le gérant parvient à cibler des zones situées en dehors des grandes métropoles, là où le mètre carré est moins cher. Bénéficiant de moyens financiers et d’une expertise travaux que n’ont pas nécessairement les acteurs locaux, la SCPI Kyaneos Pierre a réussi à mener à bien sa stratégie d’amélioration environnementale sur plus de 400 immeubles, développant une surface globale proche de 200.000 m² à fin 2022.

Un rendement global entre 7 et 11% pour Kyaneos Pierre sur ses 3 premiers exercices complets

Les chiffres parlent d’eux-mêmes et démontrent la pertinence du concept : la SCPI Kyaneos Pierre a largement surperformé la moyenne des véhicules investis en immobilier tertiaire sur ses 3 premiers exercices complets. En effet, avec une première revalorisation de 4% effective dès 2019, le rendement global de cette SCPI a atteint 10,81% la première année, puis 8,02% en 2020 alors que l’épidémie de Covid-19 frappait de plein fouet l’économie mondiale, et enfin, 7,83% en 2021 : 1,89% de revalorisation de prix de part et 5,94% de rendement distribué.

À titre de comparaison, la moyenne des SCPI du marché a affiché une performance globale de 5,60% en 2019 (4,40% de rendement distribué et 1,20% de revalorisation), 5,30% en 2020 (4,18% de rendement distribué et 1,12% de revalorisation) et 5,85% en 2021 (4,49% de rendement distribué et 1,36% de revalorisation). En moyenne, la sur-performance de Kyaneos Pierre sur le marché des SCPI est donc de 330 points de base par an pour ses 3 premières années d’existence : c’est tout simplement impressionnant !

Après une pause en 2022, la 4ème revalorisation est décidée au 1er juillet 2023

Au cours de l’année 2022, le gérant a opté pour la prudence et n'a pas revaloriser sa SCPI Kyaneos Pierre dans un contexte de fortes tensions sur les taux d’intérêt et de freinage brutal du marché immobilier résidentiel. Malgré cette absence de revalorisation, la SCPI Kyaneos Pierre a distribué un taux de rendement de 5,37% à ses associés en 2022, soit tout de même 84 points de base au-dessus de la moyenne des SCPI (source : ASPIM).

Néanmoins, la réalité a rattrapé la société de gestion puisque les hausses d’expertises constatées en fin d’année 2022 ont été largement au-delà des espérances du gérant (+3,03% sur la valeur de reconstitution de Kyaneos Pierre en 2022), ce qui l’a conduit à décider d’une revalorisation du prix de part de 1,85% au 1er juillet 2023 : passage de 1080 à 1100 euros par part. Ainsi, la hausse cumulée du prix de souscription de Kyaneos Pierre atteint 10% en moins de 5 ans.

Les hausses de valeurs immobilières enregistrées par Kyaneos Pierre en 2022 sur son patrimoine ne sont pas étrangères à la mise en place de la loi Climat et résilience, qui exclut progressivement les passoires thermiques du marché locatif et dévalorise mécaniquement ces actifs. En effet, dans son dernier bulletin trimestriel d'information, le gérant explique que « d’une part les actifs de mauvaise qualité – passoires énergétiques, risques sanitaires et de sécurité – sont nombreux à la vente et s’affichent à des prix bas (donc attractifs pour nous) et de l’autre, [concernant] les actifs de bonne qualité qui répondent à toutes les règles d’hygiène et de sécurité en vigueur, ces immeubles sont rares, donc chers ». Bien entendu, ces derniers représentent l’immense majorité des actifs détenus par la SCPI Kyaneos Pierre après rénovation.

 

 

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